《中國住宅市場價格上漲原因分析》主要內容包括：住宅市場價格理論文獻綜述、1998-2007年我國住宅產業實證描述、中國住宅市場供給對住宅價格影響的實證分析、中國住宅市場結構與住宅價格的關系分析等。
前言
1998年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出住房貨幣化，在我國實行了40多年的福利分房制度正式退出歷史舞臺。自此，我國住宅市場全面進入了市場化、產業化發展時期。伴隨著住房制度的改革和深化，國內住宅產業迅猛發展，以住宅產業為主的房地產產業成長為國民經濟發展的重要支柱產業，對促進經濟發展、維護社會穩定的影響日益顯著。
1998年取消福利分房在全國全面展開，真正意義上的全國性住宅市場才開始形成。到2007年底，國家陸續出臺了大量的宏觀調控政策，房價有所回落，至此，國內住宅市場的發展形成了一個完整的十年周期。我們認為該周期對于研究中國住宅市場具有很強的標本性。通過對這十年的深入研究，我們也許可以洞悉中國住宅市場價格上漲的根本原因。該項研究對于解釋目前中國住宅市場、住宅價格的變化以及相關政策的制定具有重要意義。
從1998年到2007年，短短10年間，國內住宅產業發展迅速，各項指標均出現較大變化。我國住宅產業投資由1998年的2081?6億元增加到2007年的18005.4億元，年均增幅達76.5%，遠遠超過同期國內生產總值（GDP）的增幅根據國家統計局公布數據,1998～2007年我國國內生產總值年均增幅為21.5%。我們看到，住宅產業快速發展促進了國內經濟社會的發展，改善了城鄉居民的生活居住條件，同時住宅價格出現大幅增長，使居民購房壓力增大。尤其是2004年以來，房價的快速上漲與人民收入水平增長相對緩慢以及收入差距拉大之間的矛盾越來越突出，引起了政府、國內學者和民眾強烈的關注。眾多學者和業內人士開始爭論國內房價的高低和未來走勢，住宅價格是否存在泡沫成為國內外討論的熱點。研究住宅市場價格波動原因成為當前國內房地產經濟學領域的學術前沿課題，產生了大量的學術成果，但由于種種原因始終無法達成共識。同時，從政府出臺相關調控政策的不穩定和多變性可以看出，政策制定者沒有從根本上抓住抑制住宅價格快速上漲的因素，致使政策調控的準確性和有效性大打折扣。
本書是作者長期從事高校教學工作的積累，也是在博士學習期間深入研究的成果。作者在書中首先系統地梳理了國內外有關住宅價格的理論，然后結合中國的實際情況，對1998～2007年我國住宅市場發展過程進行了全面系統的分析，并對有關數據進行了計量分析。本書的研究意義在于：力圖揭示1998～2007年我國住宅市場價格快速上漲的根本原因，同時為政府制定實施調控住宅市場發展的產業政策提供決策依據。
本書的主要內容包括：
1.綜述國內外現有的住宅市場價格理論體系，主要包括產品市場觀念的住宅市場價格理論、引進資產市場觀念的住宅市場價格理論和住宅市場的動態非均衡理論。就研究成果而言，國外在房地產市場方面的理論比較成熟；相比之下，國內的相關理論比較零散，不成體系，特別是在結合我國宏觀經濟現狀對房地產非均衡狀態的定量分析方面缺乏重視，在宏觀調控的手段、警戒線設置等方面還缺乏定量的研究。
2.依托我國住宅產業發展進程，從住房制度、房地產業宏觀調控政策、住宅產業對國民經濟發展的影響以及房地產開發企業和住宅市場方面對中國住宅產業1998～2007年進行實證描述。從這十年國家對住宅產業出臺的政策可以看出，國家的重視程度越來越高，住宅產業對國民經濟的發展起到了支柱作用。經過十年的發展，國內住宅開發面積、住宅價格和居民居住水平都有了較大提高。
3.就1998～2007年中國住宅市場供給對住宅價格的影響進行了分析。從住宅成本構成的角度分析了影響住宅價格的各個因素。借助S-D模型對我國土地供給制度進行理論分析，發現由于集體土地只有通過政府收儲后才能進入市場，導致土地供給相對減少并且不能根據市場需求盡快調整，從而使供給曲線向外推移并剛性增加。而政府的招拍掛制度和地方政府的逐利行為進一步強化了土地需求的競爭和對未來土地供給不充分的預期，從而推高了需求曲線，使需求量增加的同時，地價出現了更大幅度的增長。中國的房地產開發相關稅費名目繁多，在建設成本中所占比重高，但是在持有環節稅費極低，造成住宅開發成本提高并向購房者轉移，進而推高房價，同時也刺激了住宅的投資投機需求。因此，中國土地出讓制度和稅費制度的缺陷是住宅價格快速上漲的基礎原因，調整相關制度是抑制房價快速上漲的根本途徑。
4.從中國住宅市場結構方面探討了住宅價格上漲的原因。利用貝恩的市場分類法分析，我們發現，中國房地產市場結構屬于壟斷競爭型市場，而非寡頭壟斷型市場，房地產開發企業不具備單方面控制房價、推動房價高企的能力。我們通過對絕對成本優勢與技術優勢的分析，規模經濟與資金壁壘的分析，政策與土地壁壘的分析，可以看出，目前房地產行業的進入壁壘集中體現在規模經濟與資金壁壘上，這是由房地產資本密集型行業的性質決定的。我們還對房價上漲較快的幾個大城市進行了區域市場結構分析，發現大城市的房地產市場集中度相對高一些。盡管如此，其集中度仍達不到寡頭壟斷型市場的水平，也屬于壟斷競爭型市場。因此，從市場結構角度來看，我國房價上漲的原因不是供給方的壟斷，而是城市化進程中產生的超額需求。
5.重點分析了1998～2007年中國住宅市場需求對住宅價格產生影響的因素。通過建立需求函數模型并借助需求彈性理論進行了實證分析，發現在1998～2007年這10年間，從全國范圍來看，剛性需求是推動住宅價格上漲的主要原因。此外還對一些城市分別進行了彈性分析。如濟南、重慶和廣州，收入普遍與需求成正相關關系，收入提高意味著需求增加，同時需求曲線表現為極強的剛性，在這些城市，真實需求是房價的根本推動力。但是在上海市，收入與需求不相關，價格對需求的曲線斜率為正，價格上漲需求增加，但利率對需求影響很大，這說明上海的房價上漲是由于投資拉動。
6.對1998～2007年我國住宅價格快速上漲的需求原因進行了比較分析和實證研究。通過分析房價與國民經濟指標，我們得出結論：在1998～2007年間，中國各項經濟指標的增速均高于房價的增速，我國宏觀經濟指標與住宅價格存在因果關系。進一步分析住宅價格與宏觀經濟指標、個人住房貸款、二次置業或投資性購房之間的關系，我們發現：國家宏觀經濟的發展能夠合理解釋住宅價格的快速上漲，銀行推出個人住房貸款業務和寬松的貨幣政策以及居民二次置業和投資性購房也進一步推動了住宅價格的上漲。
7.在前面分析的基礎上，我們對中國住宅市場進行了分區域、分城市的差異化研究。 通過研究發現，1998～2007年我國住宅價格快速上漲是真實需求和投資需求雙重作用的結果。在中小城市，房價上漲普遍是由真實需求推動；而在極個別一線大城市，房價的上漲主要是由投資拉動。我們認為國內各城市的房地產市場區域差異明顯，國家在制定相關政策法規的時候要更多地考慮到不同城市，尤其是大中小城市之間存在的差異，不能采取“一刀切”政策，以免阻礙房地產業的良性、穩定發展。
8.通過對1998～2007年中美兩國的房地產市場進行比較分析，我們看到中美兩國房價快速上漲的不同原因。美國房地產市場發展歷史悠久，有著相對成熟的市場發展模式和較為規范的制度。而我國房地產業起步較晚，目前正處在上升發展階段。1998～2007年中國和美國的住宅價格均有較大幅度的上漲，不同的是，中國房價的快速上漲有堅實的經濟基礎，而美國房價的快速上漲沒有堅實的經濟基礎，甚至存在泡沫，最終引起了影響全球的經濟危機。雖然中國房地產市場也存在一些問題，但是有堅實的經濟基礎作為支撐，這與美國形成鮮明的對比。并且,中國也沒有房地產金融衍生產品和工具進入金融領域。因此，中國不會像美國一樣出現嚴重的房地產和房地產金融危機并由此引發重大災難。
9.對2008～2009年住宅價格變化趨勢進行分析，重點分析了宏觀調控政策對住宅價格變化起到的作用。
本書通過對1998～2007年的住宅市場進行較為深入的實證研究，很好地解釋了我國住宅價格快速上漲的原因。這對于理解我國房地產市場的運行規律，解釋國內房地產市場住宅價格2008年暴跌和2009年的突漲以及判斷中國房地產市場未來發展趨勢具有重要的意義。
本書的創新點：
1.在國內首次系統地梳理了國內外尤其是國外的住宅價格理論；
2.采用S-D模型分析了中國土地制度對土地這一住宅建設最重要生產要素供給的約束，從而有效地解釋了在現實中土地供給量增大但是同時土地價格卻在上漲的悖論；
3.通過實證研究發現：1998～2007年中國住宅價格快速上漲的根本動力是真實需求，同時投資投機需求也起了很大的拉動作用。這兩類需求在不同城市表現出明顯的區域差異。一線城市的投資投機需求在最近幾年超過了真實需求；
4.就如何從根本上保證中國住宅產業真實需求健康發展，同時抑制投資投機需求和平抑住宅價格提出了有效的政策建議。
本書在出版過程中得到了華夏出版社的大力支持和協助。在此，作者表示感謝。
由于時間倉促，以及受個人知識所限，書中難免會存在不足之處，敬請各位讀者朋友批評指正！
黃振宇
2010年9月
黃振宇，男，1969年生，山東省萊西人，出生于甘肅省嘉峪關市。先后就讀于山東大學國政學院、山東大學管理學院和山東大學經濟研究院，分獲法學學士、管理學碩士和經濟學博士學位。北京大學經濟學院博士后,任職于山東建筑大學、山東大學經濟研究院。
作者在房地產領域有較高的理論素養和豐富的實戰經驗，是山東省房地產業領軍人物中學院派的杰出代表。他于1994年起就陸續開設房地產經濟學、房地產估價和房地產開發與管理等房地產類的核心課程，是山東省內最早開設房地產課程的教師之一，并且長期從事房地產市場、金融和企業的研究，對房地產業的現狀和發展有比較深刻的認識。
第1章 緒論
1.1 問題的提出和研究意義
1.2 研究方法
第2章 住宅市場價格理論文獻綜述
2.1 產品市場觀念的住宅市場價格理論
2.1.1 Hedonic模型
2.1.2 中國學者利用Hedonic模型研究國內住宅價格
2.2 引進資產市場觀念的住宅市場價格理論
2.2.1 住宅存量-流量模型
2.2.2 J.D.Fisher的空間和資產市場整合理論
2.2.3 D.DiPasquale和W.C.Wheaton的四象限模型
2.2.4 中國學者的研究
2.3 住宅市場的動態非均衡理論
2.3.1 R.C.Fair供給和需求的動態非均衡
2.3.2 W.C.Wheaton對住宅存量-流量模型的改進
2.3.3 J.R.Knight的價格信號失靈理論
2.3.4 Burns和Grebler的住宅短缺理論
2.3.5 中國學者的研究
2.4 相關研究的簡單評述
第3章 1998～2007年我國住宅產業實證描述
3.1 住宅產業制度變遷
3.1.1 取消福利分房制度，實行住房分配貨幣化
3.1.2 鼓勵居民采用銀行按揭方式購房
3.1.3 土地采取招拍掛制度
3.1.4 加強保障性住房建設，建立住房公積金制度
3.2 房地產開發企業的發展
3.2.1 房地產開發企業組織形式
3.2.2 開發資金來源多元化
3.2.3 房地產開發經營收入
3.3 住宅市場變化
3.3.1 商品住宅供給狀況
3.3.2 商品住宅需求狀況
3.3.3 住宅價格變化
3.4 宏觀政策調整
3.4.1 由促進住宅產業發展到宏觀調控
3.4.2 房改的成果——居民住房面積大幅增加
3.5 結論
第4章 中國住宅市場供給對住宅價格影響的實證分析
4.1 住宅價格構成
4.2 住宅價格的供給影響因素分析
4.2.1 土地對于住宅價格的影響分析
4.2.2 稅收和前期費用對住宅供給價格的影響
4.2.3 企業成本對住宅價格的影響
4.2.4 保障性住宅供給缺乏對房價的影響
4.3 結論
第5章 中國住宅市場結構與住宅價格的關系分析
5.1 理論介紹與研究現狀
5.2 中國房地產市場結構分析
5.2.1 市場集中度分析
5.2.2 產品差異分析
5.2.3 進入壁壘分析
5.3 結論
第6章 中國住宅市場需求對住宅價格影響的實證分析
6.1 模型選擇
6.2 住宅市場需求函數、需求曲線與需求彈性分析
6.2.1 影響需求的因素分析
6.2.2 需求函數實證分析
6.2.3 需求曲線分析
6.2.4 需求彈性分析
6.3 分城市住宅市場需求函數、需求曲線與需求彈性分析
6.3.1 上海住宅市場需求函數、需求曲線與需求彈性分析
6.3.2 廣州住宅市場需求函數、需求曲線與需求彈性分析
6.3.3 北京住宅市場需求函數、需求曲線與需求彈性分析
6.3.4 濟南住宅市場需求函數、需求曲線與需求彈性分析
6.3.5 重慶住宅市場需求函數、需求曲線與需求彈性分析
6.4 橫向比較及結論
6.4.1 全國以及各城市的收入、價格、利率與需求的相關性
6.4.2 需求函數斜率比較
6.4.3 全國以及各城市的需求價格彈性
第7章 1998～2007年我國住宅市場價格上漲原因及區域差異實證分析
7.1 引言及文獻綜述
7.2 宏觀經濟與住宅價格關系分析
7.3 模型構建與變量選擇
7.4 相關性分析及因果檢驗
7.4.1 相關性分析
7.4.2 格蘭杰因果檢驗
7.5 個人住房貸款業務對住宅價格的影響
7.6 二次置業和投資投機性購房對住宅價格的影響
7.7 住宅市場價格上漲原因的區域差異分析
7.7.1 數據選擇與樣本城市的選取
7.7.2 模型構建
7.7.3 相關性分析
7.3.4 基于面板數據的實證分析
7.8 結論
第8章 1998～2007年中美兩國住宅價格變化及原因比較
8.1 引言
8.2 美國房地產市場概述
8.3 比較方法及數據指標
8.3.1 指標選擇依據
8.3.2 數據來源
8.4 中美住宅市場價格比較分析
8.4.1 美國住宅市場價格與宏觀經濟指標比較
8.4.2 中國住宅市場價格與宏觀經濟指標比較
8.4.3 結論
8.5 美國房地產為什么會出現問題
第9章 2008～2009年我國住宅市場價格變化及原因分析
9.1 2008～2009年我國住宅市場概述
9.2 住宅價格變化及原因分析
9.2.1 2008年住宅價格下跌的原因分析
9.2.2 2009年住宅價格上漲的原因分析
9.2.3 未來房地產市場發展趨勢
9.3 結論
第10章 結論與政策建議
10.1 主要結論
10.2 政策建議
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