為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅政策的深度解讀及稅收籌劃的需求，我們編寫了這本《陽(yáng)光財(cái)稅叢書：土地增值稅籌劃實(shí)戰(zhàn)》。《陽(yáng)光財(cái)稅叢書：土地增值稅籌劃實(shí)戰(zhàn)》根據(jù)最新頒布的土地增值稅政策，從稅款計(jì)算、預(yù)繳與清算、稅收籌劃、稅務(wù)稽查等視角全面講解土地增值稅的納稅申報(bào)、節(jié)稅技巧，同時(shí)輔之以經(jīng)典的稅收實(shí)戰(zhàn)案例，挖掘行業(yè)特色，具有較高的權(quán)威性和實(shí)用性，是房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅、科學(xué)理財(cái)?shù)牡昧χ帧?br> 本書注重實(shí)務(wù)操作，適合房地產(chǎn)企業(yè)總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)和會(huì)計(jì)主管閱讀，同時(shí)也可作為財(cái)稅研究人員的參考讀物。
解密清算如何突破土地增值稅清算困境，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目完美收官？《陽(yáng)光財(cái)稅叢書：土地增值稅籌劃實(shí)戰(zhàn)》涵蓋土地增值稅3種征收方式、10大納稅技巧，100個(gè)精典案例，揭秘項(xiàng)目清盤操作實(shí)務(wù)，為房地產(chǎn)高管輕松掌控稅收奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
蔡昌，著名財(cái)稅專家，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任，中國(guó)第一位稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃方向博士，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，《陽(yáng)光財(cái)稅叢書》編委會(huì)主任，創(chuàng)立“稅收籌劃八大規(guī)律”，是國(guó)內(nèi)稅收籌劃領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA、MPACC《稅收籌劃》課程主講教授，北京大學(xué)、清華大學(xué)、上海交通大學(xué)、中山大學(xué)財(cái)務(wù)總監(jiān)班客座教授。兼任北京中經(jīng)陽(yáng)光稅收籌劃事務(wù)所首席專家，北京匯泰鵬輝稅務(wù)師事務(wù)所顧問，享有“稅收籌劃界的丹青妙手”之盛譽(yù)。主持中國(guó)博士后科學(xué)基金項(xiàng)目《和諧社會(huì)下的稅收契約優(yōu)化問題研究》，在《人民日?qǐng)?bào)》、《稅務(wù)研究》發(fā)表文章100余篇，出版著作30余部，作品入選《中華文庫(kù)》、《中國(guó)會(huì)計(jì)年鑒》、《中國(guó)財(cái)政金融大典》等國(guó)家文庫(kù)。
第一編 土地增值稅制度
第一章 土地增值稅政策解析
一、土地增值稅的發(fā)展歷程與作用
二、土地增值稅的一般規(guī)定
三、免征土地增值稅的規(guī)定
四、不征土地增值稅的范圍
第二章 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)
一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入類型
二、收入的確認(rèn)
三、扣除項(xiàng)目
四、扣除項(xiàng)目的特殊情況處理
第三章 土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)繳納
一、土地增值稅增值額
二、土地增值稅稅率
三、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
四、土地增值稅分類計(jì)算
五、納稅申報(bào)
第四章 土地增值稅預(yù)征
一、土地增值稅預(yù)征概念
二、預(yù)征范圍
三、預(yù)征要求
四、地方政策
五、預(yù)征額計(jì)算
六、特殊情況處理
第五章 土地增值稅核定征收
一、核定征收的概念
二、核定征收的條件
三、核定征收稅率
四、核定征收計(jì)算
五、核定征收審批流程
第二編 土地增值稅清算操作
第六章 土地增值稅清算政策
一、政策要求
二、風(fēng)險(xiǎn)分析
三、當(dāng)前的困境
四、影響因素分析
第七章 清算要求與程序
一、各方責(zé)任
二、清算方式
三、清算手續(xù)時(shí)限
四、計(jì)稅單位
五、清算前管理
六、清算流程
七、申報(bào)資料
八、特殊情況
第八章 土地增值稅清算技巧
一、計(jì)算單位的選擇
二、代收費(fèi)用計(jì)稅方式的選擇
三、清算后再轉(zhuǎn)讓的計(jì)繳
四、成片開發(fā)，分塊銷售的計(jì)繳
五、竣工前整體銷售的計(jì)繳
六、轉(zhuǎn)讓土地
七、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房
八、不同拆遷補(bǔ)償方式
九、補(bǔ)退房款的處理
十、清算時(shí)稅款的補(bǔ)繳
第九章 清算項(xiàng)目的審核鑒證
一、準(zhǔn)入條件
二、資料提交
三、鑒證終止
四、鑒證報(bào)告
五、土地增值稅清算鑒證報(bào)告范例
第十章 土地增值稅清算審核
一、目前清算審核工作的難點(diǎn)
二、清算審核內(nèi)容
三、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核要點(diǎn)
四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核
……
第三編 土地增值稅籌劃實(shí)務(wù)
第四編 土地增值稅稽查實(shí)務(wù)
附錄A 土地增值稅清算相關(guān)表格
附錄B 現(xiàn)行有效的土地增值稅政策一覽
附錄C 土地增值稅清算管理規(guī)程及鑒證準(zhǔn)則
參考文獻(xiàn)
四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核
（一）收入審核程序
（1）取得或編制房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、未售房明細(xì)表，銷售分戶明細(xì)表項(xiàng)目至少應(yīng)包括：序號(hào)、樓編號(hào)、房號(hào)、銷售時(shí)間、銷售面積、銷售單價(jià)、銷售收入、同期同類平均單價(jià)、審核確認(rèn)面積、審核確認(rèn)收入、土地增值稅預(yù)征率、土地增值稅預(yù)征額、類型等。
（2）取得房管局房產(chǎn)可銷售面積測(cè)繪批復(fù)（或有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告），核對(duì)測(cè)繪批復(fù)（或測(cè)繪報(bào)告）與銷售分戶明細(xì)表、未售房明細(xì)表面積是否相符。
（3）取得銷售發(fā)票存根聯(lián)（包括銷售、預(yù)售）、房管部門網(wǎng)上備案登記資料，隨機(jī)抽取商品房銷售合同，與測(cè)繪批復(fù)（或測(cè)繪報(bào)告）、銷售分戶明細(xì)表核對(duì)，確認(rèn)銷售分戶明細(xì)表中銷售時(shí)間、銷售面積、銷售單價(jià)、銷售收入是否正確。
（4）審核銷售分戶明細(xì)表，確認(rèn)是否存在銷售價(jià)格明確偏低且無正當(dāng)理由的情況，尤其應(yīng)關(guān)注關(guān)聯(lián)交易、非貨幣性交易。
（5）取得未售房明細(xì)表，到商品房所在地現(xiàn)場(chǎng)、商品房售樓處進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)是否存在已售房未確認(rèn)收入的情況。
（二）收入審核焦點(diǎn)
1.審核收入確認(rèn)的完整性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入不僅是指買賣或交易雙方的成交價(jià)，還應(yīng)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定的收入。按照財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)當(dāng)記人“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。因此，在確定收入時(shí)重點(diǎn)審核企業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)在收入里面。同時(shí)還應(yīng)注意納稅人相關(guān)的賬務(wù)處理，防止收入確定的遺漏。應(yīng)特別關(guān)注往來賬以及“營(yíng)業(yè)外支出、固定資產(chǎn)清理、資本公積、待處理財(cái)產(chǎn)損益”等科目，防止企業(yè)以房抵押、以房屋進(jìn)行交換其他資源等。
……
新書資訊