本書以房地產的開發經營活動全過程為主線，全面介紹了與房地產有關的民法基礎知識、房地產制度與政策、建設用地制度與政策、國有土地上房屋征收與補償制度與政策、房地產開發建設經營管理制度與政策、房地產交易管理制度與政策、房地產登記制度與政策、房地產中介服務管理制度與政策、房地產稅收制度與政策、物業管理制度與政策等內容。
本書可作為高等院校、高等職業學校等工程管理專業、房地產專業和其他相關專業的教材，也可以作為房地產行業培訓和執業資格考試、職業水平評價的參考用書。
《房地產基本政策與制度》根據房地產市場發展現狀，突出了《物權法》、《城市房地產管理法》等法律制度的重要地位，特別對近年來更新、廢止的法律法規作出及時調整，并結合房地產經濟活動的基本現狀、基本理論、基本規律進行了系統、詳細的論述。《房地產基本政策與制度》是有關我國房地產基本政策、制度和相關法律法規的新匯總，并附有詳細解讀，對了解掌握我國房地產基本政策與制度，準備房地產行業培訓和執業資格考試、執業水平評價具有重要參考價值
第一章民法基礎知識1
第一節法的概述1
一、法的淵源1
二、法律適用規則3
第二節民法總論3
一、民法的概念3
二、民法的基本原則4
三、民事法律關系4
四、民事法律事實5
五、民事法律行為5
第三節物權法7
一、物權概述7
二、物權的變動8
三、不動產所有權10
四、用益物權12
五、擔保物權13
第四節合同法14
一、合同法概述14
二、合同的主體和內容16
三、合同的訂立16
四、合同的效力17
五、合同的履行17
六、合同的變更、轉讓及終止19
七、違約責任及合同糾紛的解決20
思考題20
第二章房地產制度與政策概述22
第一節房地產概述22
一、房地產22
二、房地產業22
三、房地產法的淵源22
第二節住房制度改革23
一、改革開放前的城鎮住房制度23
二、城鎮住房制度改革24
三、住房保障制度24
四、住房公積金制度25
第三節房地產宏觀調控政策26
一、1993―1996年27
二、1998―2002年27
三、2003―2005年27
四、2005―2007年27
五、2008―2010年28
六、2011―2013年28
七、2014年以來28
思考題29
第三章建設用地制度與政策30
第一節我國現行土地制度與政策30
一、土地制度30
二、土地政策31
第二節國有建設用地33
一、建設用地的概念與分類33
二、建設用地管理的原則與內容34
三、建設用地的供應方式與政策36
四、建設用地審批制度38
五、土地使用權劃撥管理39
第三節閑置土地的處理40
一、閑置土地的認定40
二、閑置土地的處置方式41
三、閑置土地的預防和監管42
第四節集體土地征收42
一、國家建設征收土地的概念42
二、征收土地的審批42
三、征收土地的補償和安置42
四、征地補償費的支付和管理45
五、征地方案的編制45
六、征收土地的程序46
第五節農村集體建設用地47
一、農村集體建設用地的使用范圍47
二、農村集體建設用地的使用原則47
三、鄉鎮企業用地的管理47
四、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地管理47
五、農村村民宅基地管理48
六、集體建設用地的收回48
七、集體土地使用權轉移48
思考題48
第四章國有土地上房屋征收制度與政策50
第一節國有土地上房屋征收概述50
一、明確政府是公共利益征收唯一補償主體50
二、界定了公共利益的范圍50
三、將征收過程程序化，強調尊重被征收人意愿50
四、明確征收補償標準51
五、明確由被征收人協商選定評估機構51
六、明確了征收房屋的原則51
第二節國有土地上房屋征收管理體制52
一、房屋征收與補償的主體是市、縣級人民政府52
二、市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補償工作52
三、地方人民政府有關部門在房屋征收補償工作中互相配合53
四、國有土地上房屋征收的程序53
第三節國有土地上房屋征收決定54
一、公共利益的界定54
二、確需征收房屋的建設活動55
三、征收補償方案56
第四節國有土地上房屋征收補償57
一、房屋征收補償的內容58
二、房屋征收補償的方式58
三、被征收房屋價值的評估58
四、訂立補償協議或作出補償決定58
第五節國有土地上房屋征收的法律責任59
一、市、縣級人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責任59
二、暴力野蠻搬遷的法律責任59
三、非法阻礙依法征收與補償的法律責任59
四、涉及征收補償費用的法律責任59
五、出具虛假或有重大差錯的評估報告的法律責任60
思考題60
第五章城鄉規劃制度與政策61
第一節城鄉規劃管理概述61
一、城鄉規劃管理的概念62
二、城鄉規劃的內容62
三、城鄉規劃的原則62
第二節城鄉規劃的編制與審批63
一、城鄉規劃的組織編制主體和審批主體 63
二、城鄉規劃編制的依據63
三、城鄉規劃的主要內容64
四、城鄉規劃的審批程序64
五、城鄉規劃的修改64
第三節城鄉規劃的實施與監督65
一、建設項目選址意見書65
二、建設用地規劃許可證65
三、建設工程規劃許可證66
四、城鄉規劃實施的監督檢查66
第四節規劃控制線的管理68
一、規劃紅線管理68
二、城市紫線的管理68
三、城市綠線的管理69
四、城市藍線的管理69
五、城市黃線的劃定、管理和監督69
思考題70
第六章房地產開發建設經營制度與政策71
第一節房地產開發企業71
一、房地產開發企業的概念71
二、房地產開發企業的設立71
三、房地產開發企業資質等級71
第二節房地產開發項目管理73
一、房地產開發項目的確定73
二、項目報建制度74
三、土地使用權的取得74
四、項目資本金制度74
五、房地產項目動工開發期限75
六、項目手冊制度75
第三節建設工程招標投標與監理76
一、建設工程招標投標的范圍76
二、建設工程招標投標的原則76
三、對建設工程招標的管理76
四、對建設工程投標的管理77
五、對開標、評標和中標的管理77
第四節建設工程施工與監理78
一、施工許可管理78
二、建設監理管理80
三、建筑業企業的資質管理82
四、執業資格制度83
第五節房地產開發經營84
一、房地產廣告84
二、房地產項目轉讓85
第六節房地產質量管理87
一、開發項目竣工驗收87
二、商品房交付使用88
三、施工單位的質量責任89
四、房地產開發企業的質量責任90
思考題92
第七章房地產交易制度與政策94
第一節房地產交易管理94
一、房地產交易管理的概念94
二、房地產交易中的基本制度94
三、房地產交易管理機構95
第二節房地產轉讓管理95
一、房地產轉讓概述95
二、不同土地使用權取得方式的房地產轉讓規定97
三、商品房預售98
四、商品房現售99
第三節房地產抵押管理102
一、房地產抵押概述102
二、房地產抵押的條件103
三、房地產抵押的一般規定104
四、房地產最高額抵押105
五、房地產抵押的效力105
六、房地產抵押權實現105
第四節房屋租賃管理106
一、房屋租賃的概念及政策106
二、商品房屋租賃106
三、公共租賃住房管理109
思考題112
第八章房地產權屬登記制度與政策113
第一節房地產權屬登記的歷史沿革113
一、房地產權屬登記制度的歷史變遷113
二、不動產登記工作部際聯席會議制度114
第二節《物權法》關于不動產登記的規定115
一、不動產的范圍115
二、不動產物權經依法登記發生效力115
三、不動產物權的登記機關116
四、不動產物權權屬證明117
五、不動產物權當事人的權利義務118
第三節《房屋登記辦法》的主要規定118
一、房屋登記類型118
二、房地產登記的體制119
三、房屋登記的范圍119
四、房屋登記機構120
五、房屋登記的基本要求120
六、房屋登記的程序121
七、房屋登記的時限122
八、房屋登記的其他規定122
九、房屋登記收費124
第四節《不動產登記暫行條例》的主要內容125
一、不動產登記機構125
二、不動產登記簿的要求125
三、登記程序126
四、登記信息的共享與保護126
五、法律責任126
思考題126
第九章房地產中介服務制度與政策128
第一節房地產中介服務行業管理概述128
一、房地產中介服務的概念及特點128
二、房地產中介服務行業管理的歸口部門128
三、房地產中介服務行業管理內容128
四、房地產中介服務收費130
第二節房地產估價131
一、房地產估價機構131
二、房地產估價師執業資格制度134
第三節房地產經紀137
一、房地產經紀概述137
二、房地產經紀機構的管理137
三、房地產經紀人員的管理140
四、房地產經紀人員水平評價140
第四節房地產中介服務行業信用檔案管理141
一、建立房地產中介服務行業信用檔案的意義141
二、房地產中介服務行業信用檔案體系141
三、房地產中介服務行業信用檔案的管理142
思考題143
第十章房地產稅收制度與政策144
第一節房地產稅收概述144
一、我國稅收體系144
二、房地產稅收制度144
三、房地產稅、租、費144
四、房地產稅收制度改革和稅收優惠政策145
第二節房產稅145
一、納稅人和征稅范圍145
二、計稅依據和稅率145
三、稅收優惠政策146
第三節城鎮土地使用稅147
一、納稅義務人與征稅范圍147
二、稅率與計稅依據148
三、城鎮土地使用稅的稅收優惠政策148
第四節土地增值稅150
一、納稅人和征稅范圍150
二、稅率150
三、扣除項目的確定151
四、增值額的確定151
五、稅收優惠政策151
第五節契稅152
一、征稅對象 152
二、稅率和計稅依據153
三、稅收優惠政策 153
第六節營業稅、城市維護建設稅、教育費附加156
一、營業稅157
二、城市維護建設稅157
三、教育費附加157
四、稅收優惠政策157
第七節房地產相關稅收158
一、耕地占用稅158
二、印花稅158
三、企業所得稅158
四、個人所得稅159
思考題160
第十一章物業管理制度與政策161
第一節物業管理概述161
一、物業與物業管理基本概念161
二、物業管理的特征161
三、物業管理的基本內容162
四、物業管理的主要環節162
第二節物業管理實施與運作要點164
一、物業管理的實施原則164
二、物業服務企業165
三、業主、業主大會及業主委員會166
四、物業管理的委托和物業管理合同169
五、物業承接查驗171
第三節物業服務收費172
一、物業服務收費的概念172
二、物業服務收費原則172
三、物業服務收費的價格管理方式172
四、物業服務收費的計費方式173
五、物業服務收費的費用構成173
六、其他收費管理規定174
七、物業管理服務等級標準175
第四節住宅專項維修資金175
一、住宅專項維修資金的概念、性質和用途175
二、住宅專項維修資金的交存175
三、住宅專項維修資金的管理176
四、住宅專項維修資金的使用177
思考題179
參考文獻180
應當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發現質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。主體結構質量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。二是確屬主體結構質量不合格，而不是一般性的質量問題。房屋質量有很多種，一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據。這里的質量監督部門是指專門進行質量驗收的質量監督站，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。
對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。也有權采取其他辦法，如雙方協商換房等。選擇退房還是換房，權利在消費者。
以上這些規定的目的也是為了保護購買商品房的消費者的合法權益。
（三）對非主體結構不合格的商品房的保修
商品房的保修期從交付之日起計算。《商品房銷售管理辦法》要求房地產開發企業銷售商品住宅時，應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》。
《規定》關于《住宅質量保證書》的內容：
《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。 保修期內，因房地產開發企業對商品房住房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當承擔賠償責任。
保修項目和保修期：
在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗拒力或使用不當造成的損失，房地產開發企業不承擔責任。
1）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
2）屋面防水3年；
3）墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
4）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
5）地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
6）門窗翹裂、五金件損壞1年；
7）管道堵塞2個月；
8）供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；
9）衛生潔具1年；
10）燈具、電器開關6個月。
其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。
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