本書以新的物業管理相關法律法規為依據，全面、系統地介紹了物業管理的一般理論和工作方法。本書共分為十一章，從物業管理的基礎理論著手，講述物業管理機構、物業服務市場、前期物業管理、物業基礎管理、物業綜合管理與服務、物業服務企業管理等內容，同時還擴展介紹了不同類型的物業管理、物業管理的國際視角和物業管理的新發展。第2版融入當前物業管理的新理念和方法，如物業管理的科技化問題、綠色物業管理問題等，并更新了專欄和案例，反映近年來物業管理的新發展和新實踐。
本書可作為房地產專業、物業管理與物業設施管理專業的本科生教材使用，也可以作為物業管理及房地產經營管理專業人員、管理干部等的參考用書。
隨著房地產行業的發展，物業管理行業也越來越多地受到人們的關注。2009年的政府工作報告明確提出，將“大力發展社區商業、物業、家政等全民消費”作為積極擴大內需和推動經濟增長的重要手段之一。物業管理行業有了更多新的發展機遇，對物業管理人才的需求也將急劇增加。
第一章 物業管理概論 1
學習目標 1
導言 1
第一節 物業管理的基本概念 1
一、物業 1
二、物業管理 3
專欄1-1 《物權法》下對完善物業管理概念的討論 4
專欄1-2 人民日報：物業和業主都要成熟起來 6
專欄1-3 物業服務企業將趨于專業管家定位 8
第二節 物業管理的起源和發展 13
一、國際物業管理的起源和發展 13
二、中國物業管理的產生和發展 14
專欄1-4 從經濟普查數據看物業管理行業發展趨勢 18
第三節 物業管理的目標、內容和原則 20
一、物業管理的目標 20
二、物業管理的內容 21
三、物業管理的原則 24
第四節 物業管理與社區建設 25
一、物業管理與社區建設的關系溯源 25
二、社區建設與物業管理的區別 25
三、社區建設與物業管理的聯系 26
四、社區建設和物業管理的整合 27
專欄1-5 瑞士：物業管理與社區管理相結合 27
本章小結 29
綜合練習 30
本章閱讀與參考文獻 31
第二章 物業管理的理論基礎 32
學習目標 32
導言 32
第一節 建筑物區分所有權理論 32
一、建筑物區分所有權概念的來源 32
二、專有部分所有權 33
三、共有部分共有權 34
案例2-1 公共綠地買賣歸屬爭議的裁判及評析 35
四、共同管理權 37
案例2-2 業主占用、損害共用部位搭建建筑物 39
第二節 委托代理理論 40
一、委托代理理論概述 40
二、物業管理中的委托代理關系 42
三、物業管理中的委托代理問題 43
四、物業管理中委托代理問題的解決 44
專欄2-1 物業管理師制度與物業管理職業經理人市場構建 46
第三節 公共選擇理論 47
一、公共產品的含義 47
二、公共選擇理論 48
三、物業服務的公共產品屬性及其導致的問題 51
四、物業管理中的公共選擇問題及解決 52
第四節 項目管理理論 54
一、項目管理理論概述 54
二、項目管理與物業管理 56
本章小結 58
綜合練習 59
本章閱讀與參考文獻 61
第三章 物業管理機構 62
學習目標 62
導言 62
第一節 物業服務企業 62
一、物業服務企業的含義 62
二、我國物業服務企業模式的變遷 65
三、物業服務企業的權利和義務 66
案例3-1 物管企業能否以自己的名義對不法業主提起訴訟 68
第二節 業主、業主大會與業主委員會 71
一、業主 71
案例3-2 承租戶能否行使業主的權利 72
案例3-3 業主應承擔與公共利益發生沖突時的容忍義務 78
二、業主大會 80
專欄3-1 羅湖將啟動業主大會社團法人登記試點 85
三、業主委員會 86
專欄3-2 深圳修訂《物管條例》助力業委會成立 讓小區治理回歸
“業主主導+物管服務” 88
案例3-4 模范小區的業委會選舉風波 93
第三節 物業管理的相關機構 94
一、房地產行政主管部門 94
二、相關行政管理部門 95
三、專業性服務企業 95
四、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會 96
五、物業管理行業協會 96
專欄3-3 “業必歸會”制度 97
本章小結 97
綜合練習 98
本章閱讀與參考文獻 99
第四章 物業服務市場 100
學習目標 100
導言 100
第一節 物業服務市場概述 100
一、物業服務市場的含義與特點 100
二、物業服務市場的構成 102
三、物業服務市場的管理 103
四、物業服務市場中的委托代理關系及其實現方式 104
第二節 物業服務招標投標 105
一、物業服務招投標概述 105
二、物業服務招標 108
案例4-1 該物業管理權選聘投標結果是否有效 113
三、物業服務投標 114
專欄4-1 如何進行投標可行性分析 115
第三節 物業服務合同 120
一、物業服務合同的性質與特點 120
二、物業服務合同的分類 122
三、物業服務合同的主體和內容 122
四、物業服務合同的變更與解除 125
案例4-2 從本案看前期物業服務合同的法律效力 126
第四節 物業服務價格與收費 127
一、物業服務價格 127
二、物業服務收費 128
案例4-3 包干制下物業公司的公共收益歸誰所有 130
專欄4-2 站在政策的“風口”更須順勢而為 132
本章小結 136
綜合練習 137
本章閱讀與參考文獻 138
第五章 前期物業管理 140
學習目標 140
導言 140
第一節 前期物業管理概述 140
一、前期物業管理的界定 140
二、前期物業管理的特殊性 141
三、前期物業管理的工作內容 141
專欄5-1 前期物業管理制度急待完善 142
第二節 物業管理的超前介入 145
一、物業管理超前介入的概念 145
二、物業管理超前介入的必要性 146
案例5-1 某社區缺乏物業管理的超前介入，引發諸多問題 146
三、物業管理超前介入的方式及工作內容 147
專欄5-2 物業管理的早期介入節點 148
四、物業管理超前介入與前期物業管理的界定 150
第三節 物業的接管驗收 151
一、物業的竣工驗收 151
二、物業的接管驗收 153
三、物業接管驗收的兩種情況 154
專欄5-3 勇者無懼且前行—兼論《物業承接查驗辦法》的戰略意義 155
四、物業接管驗收應移交的資料 156
五、物業接管驗收的程序 157
六、物業接管驗收中應注意的問題 158
七、物業接管驗收的標準 159
第四節 入伙與裝修管理 162
一、入伙的含義 162
二、入伙的流程 162
三、入伙的手續文件 163
專欄5-4 物業交房時間點如何確定 165
四、裝修管理 166
案例5-2 十堰太和花園496戶集中裝修管理 167
案例5-3 從華展國際公寓接撤管糾紛看行政監管 171
本章小結 173
綜合練習 174
本章閱讀與參考文獻 175
第六章 物業基礎管理 176
學習目標 176
導言 176
第一節 房屋維修管理 176
一、房屋維修管理概述 176
二、房屋維修管理的意義和原則 177
三、房屋維修管理的內容 179
四、房屋的維修等級劃分 180
案例6-1 示范項目是如何“煉”成的 182
第二節 物業設施設備維修與管理 191
一、物業的設施設備管理 191
二、物業設施設備的保養與維修 193
三、物業設施設備管理的內容 196
專欄6-1 電梯事故首負責任 行業無法承受之殤 199
四、具體設施設備的維修與保養 204
專欄6-2 “修水管找物管”和用水合同制 207
專欄6-3 新檢驗規則下住宅電梯的整改重點 210
本章小結 212
綜合練習 213
本章閱讀與參考文獻 214
第七章 物業綜合管理與服務 215
學習目標 215
導言 215
第一節 物業環境管理 215
一、物業環境的概念和種類 215
二、物業環境管理的內容 217
三、物業環境的保潔管理 217
四、物業環境的綠化管理 219
專欄7-1 城市綠化分工 221
五、物業環境的污染與防治 221
第二節 物業車輛與停車管理 225
一、車輛與停車管理概述 225
二、道路管理 225
三、交通管理 226
四、車輛管理 227
五、停車場管理 227
案例7-1 廣州水浸車庫所涉法律責任 228
第三節 物業安全與消防管理 232
一、安全管理概述 232
專欄7-2 《保安服務管理條例》對行業的影響 234
二、消防管理 236
第四節 物業服務的質量與考評 240
一、物業服務評價的內容 240
二、物業服務質量評價的類型 241
專欄7-3 物業管理示范項目考評驗收工作體會 244
本章小結 245
綜合練習 245
本章閱讀與參考文獻 247
第八章 物業服務企業的管理 248
學習目標 248
導言 248
第一節 物業服務企業的設立與資質管理 248
一、物業服務企業的設立 248
二、物業服務企業經營資質的辦理 250
案例8-1 “候補”資質補正前期合同有效 253
第二節 物業服務企業的人力資源管理 255
一、人力資源管理的含義及主要內容 255
二、物業服務企業人力資源管理的主要內容 256
第三節 物業服務企業的財務管理 263
一、物業服務企業財務管理概述 263
二、物業服務資金的來源 264
三、物業服務資金的使用原則 265
案例8-2 使用住宅專項維修資金必須經業主表決同意嗎 267
四、物業服務資金的主要用途 268
案例8-3 專項維修資金不能用于設備的日常維修養護 270
五、成本和費用 272
六、營業收入及利潤 274
第四節 物業服務企業的ISO系列認證與CI設計 277
一、ISO 9000系列國際質量標準 277
二、ISO 14000系列環境管理標準認證 280
三、物業服務企業CI設計 281
本章小結 283
綜合練習 284
本章閱讀與參考文獻 285
第九章 不同類型的物業管理 286
學習目標 286
導言 286
第一節 居住物業管理 286
一、居住物業管理概述 286
二、住宅小區的物業管理 287
三、住宅小區物業管理的特點 288
四、住宅小區物業管理的目標和要求 289
五、高級公寓物業管理 294
六、別墅的物業管理 296
第二節 寫字樓物業管理 298
一、寫字樓物業管理概述 298
二、寫字樓物業的類型 298
三、寫字樓物業的特點 300
四、寫字樓物業管理的要求 301
五、寫字樓物業管理的內容 302
第三節 商業物業管理 304
一、商業物業管理概述 304
二、商業物業的類型 304
三、商業物業的特點 305
四、商業物業管理的要求 305
專欄9-1 產權式商鋪的四大管理難點和重點 306
五、商業物業管理的內容 309
第四節 工業物業管理 311
一、工業物業的概念及分類 311
二、工業物業的特點 312
三、工業廠房和倉庫的物業管理 313
案例9-1 津通國際工業園區的專業管理 315
本章小結 320
綜合練習 320
本章閱讀與參考文獻 322
第十章 物業管理的國際視角 323
學習目標 323
導言 323
第一節 我國港臺地區的物業管理 323
一、我國香港地區的物業管理 323
二、我國臺灣地區的物業管理 331
第二節 英、美的物業管理 334
一、英國的物業管理 334
專欄10-1 香港物業管理行業的資歷架構制度 326
二、美國的物業管理 336
第三節 日、韓的物業管理 341
一、日本的物業管理 341
二、韓國的物業管理 346
第四節 新加坡的物業管理 353
一、新加坡物業管理概況 353
二、新加坡物業管理的特點 356
三、新加坡物業管理的內容 357
本章小結 358
綜合練習 359
本章閱讀與參考文獻 360
第十一章 物業管理的新發展 361
學習目標 361
導言 361
第一節 科技與物業管理 361
一、科技助推物業管理的提出 361
二、物業服務借力科技的基本原則 362
專欄11-1 擁抱互聯網，快速轉型升級 363
三、科技對物業管理的改變趨勢 365
案例11-1 借助科技提升信息化水平的企業案例 365
案例11-2 借助科技改變經營模式的企業案例 368
案例11-3 科技提升了物業管理的效率 370
第二節 綠色物業管理 374
一、綠色物業管理的提出 374
二、綠色物業管理的內涵 375
專欄11-2 深圳市綠色物業管理的試點工作及成效 376
三、構建綠色物業管理的重點工作 379
案例11-4 綠色物業管理案例分享 387
本章小結 392
綜合練習 392
本章閱讀與參考文獻 395
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