本書作者朱光磊擁有豐富的房地產財稅工作經驗，本書是其十幾年的工作經驗總結，分入門篇與高級篇兩個部分。入門篇以房地產開發流程為主線，按開發的時間順序介紹了房地產公司拿地、項目公司設立、項目建造開發、開盤預售、竣工交房全流程各環節經常遇到的稅收問題。高級篇首先介紹了企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設機構判定原則等房地產公司難以回避的更高一級的稅收問題；然后以**手的資料介紹了吸收合并購地、精裝房分劈成毛坯房代裝飾的兩個籌劃案例，以案例來說明理論模型與稅收實踐的差距。本書的*后一章，以一個房地產集團為案例介紹了房地產集團稅收風險管理的系統性思路。
目錄
推薦序貼近*前沿的一線稅收實務（陳冬華）
前言
入門操作篇
**章房地產開發流程與涉稅簡介
**節房地產開發流程簡介
第二節房地產公司涉稅簡介
第二章購買土地環節稅收風險控制關鍵點
**節購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納？
問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套費，市政建設
配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？
第二節房地分離如何繳納契稅
問題8：甲公司應該按什么作為契稅的計稅依據？
問題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節關注資本運作手法產生額外的稅收負擔
問題10：甲公司出售股權的行為是否屬于稅收籌劃?
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通
過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否產生節稅效果？
第三章公司設立環節稅收風險控制關鍵點
**節選對公司注冊地
問題12：甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題13：條件變化后，C鎮招商條件有哪些陷阱？
第二節注冊資本金與資本弱化
第三節分公司或子公司的選擇
第四節開辦期的止點
問題14：乙公司的開辦期什么時候結束？
問題15：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？
第四章融資環節稅收風險控制關鍵點
**節信托與類信托
問題16：信托關系有什么特殊之處？
問題17：在會計處理上丁公司的融資屬于股權還是債權？
問題18：丁公司的融資稅收上屬于股權還是債權？
問題19：丁公司的利息支出可以在企業所得稅前扣除嗎？
第二節融資租賃
問題20：承租人乙丙的融資性售后回租行為屬于銷售行為嗎？
問題21：融資租賃公司丁如何做到本金不征稅？
第三節炒樓花
問題22：合同項下的收益權轉讓是否交流轉稅？
問題23：合同項下的收益權轉讓是否需要代扣代交個人所得稅？
第四節對賭協議
問題24：對賭協議涉稅處理有幾種觀點？
問題25：目前對賭協議**公開的涉稅文件引導了什么？
第五章開發環節稅收風險控制關鍵點
**節境外設計費涉稅解析
問題26：乙公司如何交納營業稅？
問題27：乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？
第二節甲供材料的避稅空間
問題28：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節稅？
問題29：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節統借統還的法律形式
問題30：甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業稅？
問題31：如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
第四節母子公司往來不需交營業稅
問題32：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題33：甲集團公司的流動貸款產生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？
第六章銷售環節稅收風險控制關鍵點
**節購房俱樂部會員費的納稅時點
問題34：甲房地產公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？
第二節賣房送汽車是否混合銷售行為
問題35：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題36：贈送的奔馳汽車是否應交增值稅？
問題37：贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅？
問題38：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
第三節無產權證地下建筑是否可以轉讓
問題39：地上無產權證的架空層歸誰所有？
問題40：地下無產權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？
問題41：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題42：無產權證建筑物是否可售？
問題43：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
第四節精裝房銷售的流轉稅問題
問題44：空調、整體櫥柜按什么交增值稅？
問題45：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題46：精裝房的裝修是否交契稅？
問題47：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？
第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額征營業稅
第六節售樓處、樣板房的涉稅問題
第七節合作建房
問題48：合營企業的法律形式與文件適用性分析
第八節同是違約金納稅并不同
問題49：沒收張某的定金是否需交營業稅？
問題50：收取王某的滯納金是否需交營業稅？
第九節合同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題51：地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅？
第七章竣工后環節稅收風險控制關鍵點
**節竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題52：甲房地產公司是否需補企業所得稅與滯納金？
第二節交房才是所有權風險轉移的標志
問題53：會計上，甲房地產公司的銷售成本是多少？
第三節資產的后續計量與房產稅疑難問題
問題54：發生的固定資產改良如何增加資產原值？
問題55：Y項目的租金是否交房產稅？
問題56：出租的大型游船租金收入，是否交房產稅？
問題57：出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅？
問題58：免租期的納稅義務人到底是誰？
問題59：如何區分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題60：如何利用轉租不征稅進行籌劃節稅？
問題61：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營**化？
問題62：排氣管道是否要并入房產原值征房產稅？
問題63：案例中的各種車位如何交房產稅？
問題64：物業用房是否應交房產稅？由誰交？
高級解析篇
第八章企業所得稅應對方案
**節國稅發［2009］31號文亮點與漏洞解析
第二節收入的確認
第三節成本計算與分攤
第四節期間費用的處理
第五節企業所得稅財稅處理案例
問題65：乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？
問題66：2010年乙公司如何進行財稅處理？
問題67：2011年乙公司如何進行財稅處理？
問題68：2012年乙公司如何進行財稅處理？
第六節關聯方借款利息扣除
第九章土地增值稅清算解析
**節土地增值稅清算體系介紹
問題69：甲房地產公司節稅多少？
第二節新房查賬清算
問題70：稅法理論與實務的差異。
問題71：滿足什么條件扣除項目才可以加計扣除20%？
問題72：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題73：開發精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題74：房地產企業根據規定交納的房屋維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發間接費用嗎？
問題75：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問題76：代收費與規費的區別是什么？
問題77：房地產企業用房地產投資，是否要征收土地增值稅？
問題78：土地增值稅清算的滯納金如何計算？
第三節舊房清算
問題79：應納的土地增值稅額是多少？
問題80：甲公司應交多少土地增值稅？
第四節土地增值稅經典錯誤籌劃批判
第十章經典籌劃案例解析
**節投資新設公司后吸收合并實現土地收購
問題81：投資新設S公司環節J公司是否產生營業稅？
問題82：投資新設S公司環節J公司是否產生土地增值稅？
問題83：吸收合并后，J公司是否需補交土地增值稅？
問題84：J公司轉讓S公司股權是否產生營業稅？
問題85：J公司轉讓S公司股權是否產生土地增值稅？
問題86：N房地產公司土地增值稅清算時土地的可扣除成本是多少？
問題87：吸收合并是否產生稅收？
第二節銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題88：如何利用L集團的優勢實現集團層面的節稅？
第十一章常設機構的判定原則
**節常設機構判定的重要性
第二節常設機構的種類
第三節固定營業場所類常設機構
第四節承包工程
第五節提供勞務
問題89：特許權使用費與營業利潤的區別
問題90：乙公司在華是否構成常設機構的判定
第六節非獨立代理人
第七節獨立代理人
第十二章房地產集團稅收風險管理研究
**節稅收風險理論
第二節稅收風險產生的原因
第三節風險管理整合框架在稅收風險中的應用
第四節稅收風險管理的動態框架
第五節稅收風險管理案例分析
第十三章稅收籌劃本質是一門實戰技藝
**節籌劃理論解決不了實際問題
第二節關注商業模式的重要作用
第三節專家的工作就是創新
問題91：有保底收益的委托理財收益屬于股息還是利息？
問題92：不按持股比例的稅收分紅是否可以免企業所得稅
問題93：委托理財的納稅義務人是委托人還是受托人？
第四節稅法的大硬傷
第五節避稅的藍海
第六節風險與收益對等是稅務實戰至高法則
后記
參考文獻
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