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目    錄

模塊一  居住類房地產轉讓價格評估         1

【實訓知識要點】         2

一、市場調查         2

二、業務洽談         2

三、收集及查驗估價項目所需資料     3

四、實地查勘         4

五、估價原則——最高最佳使用原則         4

六、采用市場法評估的步驟         5

七、出具估價報告         5

【實訓項目一】  模擬演練——住房轉讓市場調查         11

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談         14

【實訓項目三】  情景模擬——收集整理估價項目所需資料         19

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘         20

【實訓項目五】  模擬演練——采用市場法評估住宅轉讓價格     23

【實訓項目六】  模擬演練——出具估價報告書     25

模塊二  房地產租賃價格評估     31

【實訓知識要點】         32

一、房屋租賃案例收集         32

二、房屋租賃實地查勘的內容     32

三、估價原則——最高最佳使用原則         33

四、評估方法         33

五、房屋租賃合同中需要注意的事項         34

六、房屋代理出租注意事項         35

【實訓項目一】  模擬演練——房地產租賃市場調查     37

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談         38

【實訓項目三】  情景模擬——收集整理估價項目所需資料         43

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘         45

【實訓項目五】  模擬演練——采用市場法評估住宅租賃價格     48

【實訓項目六】  模擬演練——出具租賃估價報告書     51

模塊三  商鋪抵押價值評估         57

【實訓知識要點】         58

一、房地產抵押評估相關知識     58

二、商鋪收益的估測     58

三、年總費用的估算     59

四、報酬率的求取         59

五、收益價格的確定     59

六、求取凈收益時對有關收益的取舍         60

【實訓項目一】  模擬演練——商業房地產市場調查     61

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談         62

【實訓項目三】  模擬演練——收集評估資料         67

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘         68

【實訓項目五】  模擬演練——采用收益法評估某商鋪的抵押價格     70

【實訓項目六】  模擬演練——出具估價報告書     72

模塊四  為被征收房屋提供價值參考的房地產價值評估         73

【實訓知識要點】         74

一、中國現行征收制度的相關法律規定     74

二、《國有土地上房屋征收與補償條例》的主要內容       75

三、案例分析         76

【實訓項目一】  情景模擬——市場調查         77

【實訓項目二】  情景模擬——對被征收片區居民的宣傳     78

【實訓項目三】  模擬演練——收集評估資料，制訂評估工作計劃     79

【實訓項目四】  情景模擬——實地查勘         83

【實訓項目五】  模擬演練——采用市場比較法評估被征用、拆遷住宅的價值         86

【實訓項目六】  模擬演練——采用收益法評估被征用、拆遷房屋的價值         89

【實訓項目七】  模擬演練——采用成本法評估被征收房屋室內裝修裝飾的補償金額     94

模塊五  土地使用權轉讓價值評估     99

【實訓知識要點】         100

一、土地估價方法的適用性及選定     100

二、實地查勘         101

三、收集評估資料         102

四、假設開發法評估土地價值     102

【實訓項目一】  模擬演練——土地市場調查         105

【實訓項目二】  情景模擬——業務洽談         107

【實訓項目三】  模擬演練——編制評估計劃表     112

【實訓項目四】  模擬演練——收集評估資料         114

【實訓項目五】  情景模擬——實地查勘         115

【實訓項目六】  模擬演練——采用假設開發法評估轉讓價格     118

【實訓項目七】  土地估價報告的撰寫     120

模塊六  房產稅稅基評估     125

【實訓知識要點】         126

一、房產稅稅基評估的理論學習         126

二、房地產資料收集和整理         126

三、運用批量評估模型得出結論并檢驗     126

【實訓項目一】  模擬演練——房產稅稅基評估的理論學習         127

【實訓項目二】  情景模擬——房地產資料收集     132

【實訓項目三】  模擬演練——套用批量評估模型得出結論并檢驗     136

參考文獻         139

模塊一  居住類房地產轉讓價格評估

【案例背景】

劉某準備辭職離開武漢市，想要轉讓屬于自己名下的一套住宅，該住宅是他幾年前購買的，只進行了簡單裝修，他準備在近期出手，但不知該住宅到底售價幾何，于是決定聘請某房地產評估有限公司為自己的住宅進行價格評估。

【實訓知識要點】

一、市場調查

市場調查一般指的是日常市場調查和個案市場調查。

1. 日常市場調查

日常市場調查的主要內容如下。

(1)市場發展方向預測信息。市場發展方向預測信息包括房地產行業的有關政策和措施，如有關稅費調整的規定、扶持行業發展的措施、招商引資的優惠政策等；城市發展和規劃信息，如房地產價格與城市發展和規劃信息；金融、經濟相關信息，如銀行存貸款利率的調整、宏觀調控政策、經濟增長速度的預計、股市的行情等。

(2)基礎數據信息。如城鎮基準地價及修正體系、標定地價、地區GDP、物價指數、地區各類行業成本和銷售利潤率等。

(3)成交價格信息。這類信息要求考慮資料的代表性，從地域、區位、類型、結構等角度分別選擇各種交易案例，并調查面積大小、規劃設計、付款方式、交易情況等具體指標。

2. 個案市場調查

個案市場調查一般指的是針對評估對象收集的交易實例。由于房地產市場交易量大，可在不同區位選擇3～5個有代表性的交易可比案例，并注意案例的更新，以提供最新、最可靠的信息。

二、業務洽談

估價人員與委托人需確定估價基本事項，并簽訂委托合同。

1. 明確估價基本事項

(1)明確估價目的。估價目的本質上是由委托人的估價需求決定的，應當由委托人根據其估價需求提出。在實際工作中，委托人往往提不出清晰具體的估價目的，這就需要雙方溝通解決，由估價人員提出問題，認真細致地了解其估價需要，以確定估價目的，并經委托人認可。

(2)明確估價對象。估價對象是估價人員在委托人指定的基礎上，根據已明確的估價目的和估價時點，依據有關法律、法規、規章和政策，在估價范圍內，由委托人認可后確定的。估價對象包括實物、權益和區位狀況。因此，首先要弄清楚委托人要求估價的房地產具體是什么，范圍多大；其次應掌握相關法律法規；最后還應要求委托人提供反映該估價對象基本狀況的資料，如房屋所有權證和土地使用權證。

(3)明確估價時點。估價時點從本質上講既不是由委托人決定的，也不是由估價人員決定的，而是由估價目的決定的。明確估價時點是要確定所要評估的價值是在哪個具體日期的價值，一般采用公歷表示。估價時點應是估價人員根據估價目的并經委托人認可后確定。

(4)明確價值類型。明確價值類型是確定將要評估的價值具體是哪種價值類型，包括價值的名稱、定義或內涵。因為同一評估對象，在不同價值類型的前提下，會有不同的價值體現，即評估結果不完全一致。

2. 簽訂委托評估業務約定合同

在確定了有關事項后，估價機構與委托人應當簽訂書面委托評估業務約定合同。委托評估業務約定合同的內容一般包括以下幾方面。

(1)委托人、估價機構。

(2)估價目的。

(3)估價對象。

(4)估價時點。

(5)委托人的協助義務。

(6)估價服務費用及其支付方式。

(7)出具估價報告的日期。

(8)違約責任。

(9)解決爭議的方法。

(10)估價機構和委托人認為需要約定的其他事項。

三、收集及查驗估價項目所需資料

具體要收集、查驗的資料包括以下幾方面。

(1)產權登記資料。產權登記資料包括不動產證和房地產管理部門的房地產產籍資料等。收集查驗產權登記資料主要是為了了解待估房地產的產權狀況、承租者或其他權利人、取得產權的日期、面積、用途、地段等級、宗地范圍、所在街道、地號、地上建筑物狀況及相鄰地產狀況、他項權利登記等。注意將對土地證、房屋所有權證或房地產權證等原件進行查驗，并將復印件附在報告后面加以說明。

(2)宗地圖、房產證附圖。收集、查驗宗地圖、房產證附圖主要是為了了解房地產的土地界址、地形、方位、坐標、臨路狀況、深度、四至等內容。

(3)建筑平面位置圖。收集、查驗建筑平面位置圖主要是為了了解建筑物形狀、分布、各層次的構造等內容。

(4)房價資料。收集、查驗房價資料主要是為了查詢已有的房地產交易資料及評估實例資料。

(5)規劃設計條件。收集、查驗規劃設計條件主要是為了了解待估房地產所在區域的規劃條件，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內容。

(6)市政設施或公共設施等資料。收集、查驗市政設施或公共設施等資料主要是為了了解影響房地產的各類設施規模、分布及設施狀況等內容。

四、實地查勘

實地查勘是估價人員親自去估價對象現場，對委托人先前介紹或提供的估價對象的有關情況，以及事先收集的估價對象的坐落、面積、四至、用途、產權等資料，進行調查核實，同時親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀優劣，查看估價對象的外觀、內部狀況，對反映估價對象的外觀、內容狀況、周圍環境等進行拍照。

需要注意的是，在實地查勘時，一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘房地產的業主陪同及確認，估價人員要認真聽取陪同人員的介紹，詳細詢問在估價中所需弄清楚的問題，并將有關情況和數據認真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。查勘底稿需有參與人員的共同簽字，現場照片最好亦能有參與人員的影像。

五、估價原則——最高最佳使用原則

在房地產評估中，要遵循客觀公正原則、合法原則、估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則和謹慎原則。其中，最高最佳使用原則在房地產評估中尤其重要。

房地產評估之所以要遵守最高最佳使用原則，是因為在現實房地產經濟活動中，每個房地產擁有者都試圖充分發揮房地產的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經濟利益。這一估價原則也是房地產利用競爭與優選的結果。因此，房地產估價最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法的使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式的估價結果。

最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規模和最佳集約度。尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列四個方面依序篩選。

(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。

(2)技術上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。

(3)經濟上的可行性。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。具體的經濟可行性評價指標有財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期等。

(4)價值是否達到最大化。在所有具有經濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。