《不動(dòng)產(chǎn)管理/21世紀(jì)高等院校教材》是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理、土地資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理等相關(guān)專(zhuān)業(yè)編制的21世紀(jì)高等院校教材。《不動(dòng)產(chǎn)管理/21世紀(jì)高等院校教材》結(jié)合本學(xué)科國(guó)內(nèi)外的發(fā)展前沿和科研成果，全面闡述了不動(dòng)產(chǎn)管理的基本理論、基礎(chǔ)知識(shí)和基本方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理概述、不動(dòng)產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ)、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)稅收與評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)管理、不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理和不動(dòng)產(chǎn)資源的信息化管理等方面進(jìn)行了詳盡論述和系統(tǒng)介紹。
《不動(dòng)產(chǎn)管理/21世紀(jì)高等院校教材》是為地理學(xué)科“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專(zhuān)業(yè)”不動(dòng)產(chǎn)與國(guó)土資源管理方向的專(zhuān)業(yè)主干課程《不動(dòng)產(chǎn)管理/21世紀(jì)高等院校教材》配套開(kāi)發(fā)教材，旨在使學(xué)生學(xué)習(xí)本專(zhuān)業(yè)理論和相關(guān)課程以后，能全面了解不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、不動(dòng)產(chǎn)管理制度，不動(dòng)產(chǎn)金融等基礎(chǔ)理論；掌握不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)咨詢(xún)與服務(wù)的內(nèi)容、目標(biāo)、方法與技能，對(duì)國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)管理發(fā)展動(dòng)態(tài)與信息化管理的發(fā)展有一個(gè)全面的了解。
前言
第一章 不動(dòng)產(chǎn)管理概述
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)概述
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)管理
第三節(jié) 土地、房產(chǎn)與其他不動(dòng)產(chǎn)管理
思考題
第二章 不動(dòng)產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ)
第一節(jié) 區(qū)位理論
第二節(jié) 地租理論
第三節(jié) 資源配置理論
第四節(jié) 服務(wù)理論
第五節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)管理制度
思考題
第三章 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給分析
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位分析
第五節(jié) 不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析
思考題
第四章 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理概述
第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
第三節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記
思考題
第五章 不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)資源分析
第二節(jié) 土地利用規(guī)劃
第三節(jié) 房屋建設(shè)規(guī)劃
思考題
第六章 不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理概述
第二節(jié) 土地交易市場(chǎng)管理
第三節(jié) 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)資本交易市場(chǎng)管理
思考題
第七章 不動(dòng)產(chǎn)稅收與評(píng)估
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)稅收制度概述
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)稅收的屬性、職能
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)稅收的分類(lèi)
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法
思考題
第八章 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)租賃管理
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資管理
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)融資管理
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)
思考題
第九章 不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)管理
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)管理
第二節(jié) 設(shè)施管理
第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)
思考題
第十章 不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理概述
第二節(jié) 國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理
第三節(jié) 公司不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理
第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理
思考題
第十一章 不動(dòng)產(chǎn)資源的信息化管理
第一節(jié) 信息化管理基礎(chǔ)概念
第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)信息化建設(shè)
第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)信息化管理
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)與應(yīng)用
思考題
參考文獻(xiàn)
附錄 不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例
《不動(dòng)產(chǎn)管理/21世紀(jì)高等院校教材》：
第一章 不動(dòng)產(chǎn)管理概述
【章節(jié)介紹】本章介紹不動(dòng)產(chǎn)的含義與特征、不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)及其特點(diǎn)；不動(dòng)產(chǎn)管理的含義、職能與管理模式；概述土地管理、房產(chǎn)管理的概念及其他不動(dòng)產(chǎn)管理的對(duì)象與內(nèi)容。
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)概述
一、不動(dòng)產(chǎn)的含義與分類(lèi)
不動(dòng)產(chǎn)是人類(lèi)賴(lài)以生存和生活的基本條件，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，為社會(huì)生活提供基本的生產(chǎn)和生活場(chǎng)所。盡管中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，但不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的資源和商品，已經(jīng)日益成為區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要財(cái)富。不動(dòng)產(chǎn)不僅是國(guó)家財(cái)富的重要組成部分，更是居民家庭財(cái)富的主要形式之一。發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富占比可達(dá)到40%~50%，不動(dòng)產(chǎn)因而有世界上最大的生意的說(shuō)法。據(jù)報(bào)道，2006年，英國(guó)全國(guó)總財(cái)富達(dá)652500億英鎊（1英鎊≈9.4374元人民幣），其中住宅用不動(dòng)產(chǎn)以391500億英鎊的價(jià)值，占到了總量的60%。在我國(guó)改革開(kāi)放的30多年中，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)也逐步成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了令世人矚目的貢獻(xiàn)。伴隨著不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)利用規(guī)劃（戰(zhàn)略規(guī)劃）、價(jià)值評(píng)估、市場(chǎng)交易、租賃服務(wù)、投融資等活動(dòng)也日益活躍，規(guī)模日益增大，不動(dòng)產(chǎn)所創(chuàng)造的財(cái)富越來(lái)越大，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理與服務(wù)的潛在需求巨 大。
（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義與特征
1. 不動(dòng)產(chǎn)的含義
在國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)一詞常用real property和real estate，我國(guó)把不動(dòng)產(chǎn)譯為immovable property。
不動(dòng)產(chǎn)一詞最早源于英文“不動(dòng)產(chǎn)”（real estate）。這個(gè)詞實(shí)際上產(chǎn)生于西班牙語(yǔ)“真實(shí)的”一詞，含義是“皇室的”。El Camino Real就是指皇室的馬路，而不動(dòng)產(chǎn)是指皇室的資產(chǎn)。公元1500年左右，農(nóng)業(yè)時(shí)代結(jié)束，工業(yè)時(shí)代開(kāi)始，權(quán)力不再基于土地和農(nóng)業(yè)。君主們認(rèn)識(shí)到必須實(shí)行土地改革法案，允許農(nóng)民擁有土地。為此，皇室創(chuàng)造了對(duì)土地所有權(quán)的“納稅”和“抵押貸款”兩種衍生工具，成為讓平民融資并獲得土地的一種方式。稅收和抵押貸款就是不動(dòng)產(chǎn)的衍生工具。當(dāng)皇室認(rèn)識(shí)到，金錢(qián)不再產(chǎn)生于土地而是產(chǎn)生于土地的“衍生工具”時(shí)，君主們建立了銀行，讓銀行管理新增加的事務(wù)，即不動(dòng)產(chǎn)管理。
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義及其范圍，各國(guó)較多從民法的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定。《法國(guó)民法典》第516條就規(guī)定“一切財(cái)產(chǎn)，或?yàn)閯?dòng)產(chǎn)，或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)。”第518條將不動(dòng)產(chǎn)定義為：“土地及其建筑物依其性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)。”瑞士民法將不動(dòng)產(chǎn)定義為：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿上已登記的獨(dú)立且持續(xù)的權(quán)利、礦山、土地的共有關(guān)系的所有部分。”《德國(guó)民法典》中并沒(méi)有使用“不動(dòng)產(chǎn)”一詞，而是使用“不可動(dòng)之物”，其通行的解釋是“地產(chǎn)”，在法典的第96條規(guī)定：“土地的主要組成部分，為定著于土地的物，特別是建筑物及與土地尚未分離的出產(chǎn)物。”可見(jiàn)，房屋等建筑物是地產(chǎn)的必要組成部分，與土地不可分割，突出了土地作為不動(dòng)產(chǎn)核心的觀念。《意大利民法典》第812條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹(shù)木、房屋和其他建筑物，即使是臨時(shí)附著于土地上的建筑物以及在—般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn)。固定河巖或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場(chǎng)以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動(dòng)產(chǎn)。”在英國(guó)的法律中，不動(dòng)產(chǎn)與廣義的土地等同，是指包括地面、地下和土地上空的一切財(cái)產(chǎn)。這里地面上的財(cái)產(chǎn)，除主要指房屋外，還包括定著其上的物，如生長(zhǎng)著的植物等任何有意置于地表或埋在地下，認(rèn)為應(yīng)永遠(yuǎn)定著于土地上的東西。有的國(guó)家法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)中包括農(nóng)作物，有的則不包括。有的對(duì)于農(nóng)作物還區(qū)別對(duì)待。如在美國(guó)法律中，關(guān)于植物為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：按年計(jì)算并以人力生產(chǎn)的各類(lèi)植物為動(dòng)產(chǎn)，包括水果、苗圃花卉、短時(shí)期內(nèi)將伐樹(shù)木及已轉(zhuǎn)賣(mài)土地上的已收割或已成熟的農(nóng)作物。而常年生并立于土壤中的天然植物為不動(dòng)產(chǎn)，包括喬木和灌木、已轉(zhuǎn)賣(mài)土地上的生長(zhǎng)的樹(shù)木和無(wú)保留條件轉(zhuǎn)賣(mài)土地上生長(zhǎng)期中的農(nóng)作物。所以，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別，要依據(jù)國(guó)家、地方法律的規(guī)定而確定。
盡管各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的表述不同，但都包含了土地、建筑物及土地上之定著物等基本要素。
我國(guó)在《物權(quán)法》第92條將不動(dòng)產(chǎn)定義為：“不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第186條所作的解釋認(rèn)為：“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。”建設(shè)部2003年發(fā)布《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)術(shù)語(yǔ)的定義為：不動(dòng)產(chǎn)（immovable property）是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。
美國(guó)教科書(shū)《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的描述是：不動(dòng)產(chǎn)是指擁有所有權(quán)的事物－所有者可以使用、控制或處置的事物。不動(dòng)產(chǎn)包括有形土地、建筑物和附屬于土地的改良工事，從學(xué)術(shù)意義上講，不動(dòng)產(chǎn)是指內(nèi)生于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律權(quán)利、權(quán)益和利潤(rùn)。也就是說(shuō)，擁有土地不僅是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權(quán)利。通過(guò)立法程序和法庭司法、社會(huì)來(lái)具體確定這一系列權(quán)利，而且隨著時(shí)間的推移改變這些權(quán)利。比如分區(qū)規(guī)劃法令規(guī)定作為住宅的用地就限制其土地主人在這塊土地上建立工廠的權(quán)利。
我國(guó)教科書(shū)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也有相似的定義。在任紀(jì)軍編寫(xiě)的《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)》一書(shū)中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)又稱(chēng)房地產(chǎn)（real estate），是指土地以及土地上的永久性的附著物及其所有者權(quán)利。在金儉編著的《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)法：原理 規(guī)則 適用》一書(shū)中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是指位置不能移動(dòng)或者移動(dòng)位置后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或降低其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。在牛建高主編的《不動(dòng)產(chǎn)投資分析》一書(shū)中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言的，它強(qiáng)調(diào)的是財(cái)產(chǎn)和權(quán)利載體在地理位置上的相對(duì)固定性（非移動(dòng)性），具體是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。
從上述各定義中，我們可以看到，不動(dòng)產(chǎn)包含以下三層含義：首先，不動(dòng)產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)。它可能是自然財(cái)富如土地、土壤與植物資源，也可能是人力創(chuàng)造的財(cái)富如建筑物。其次，這種財(cái)產(chǎn)的位置是不能移動(dòng)的。土地作為不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)總是固定于地球的某一位置。這類(lèi)財(cái)產(chǎn)一旦移動(dòng)位置就不是原來(lái)意義上的財(cái)產(chǎn)，因?yàn)檫@類(lèi)財(cái)產(chǎn)一旦移動(dòng)位置后，就會(huì)引起性質(zhì)、形狀的改變或者會(huì)降低其價(jià)值。房屋移動(dòng)后，就不可能保持原來(lái)的面貌。當(dāng)然，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，這類(lèi)財(cái)產(chǎn)有的位置移動(dòng)后，仍能保持原有形狀，如活動(dòng)房。但即便如此，該財(cái)產(chǎn)的屬性可能就此發(fā)生了變化。最后，這種財(cái)產(chǎn)是以法權(quán)形式進(jìn)行交易，其管理有異于其他的一般動(dòng)產(chǎn)，是通過(guò)系列的衍生物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理。
作為特殊商品的不動(dòng)產(chǎn)具有自然和經(jīng)濟(jì)兩重屬性。
從自然屬性的角度來(lái)考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)包括土地、建筑物及其他附著物。土地是包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間。建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。其他附著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。例如，排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。不動(dòng)產(chǎn)雖然包括土地和建筑物等部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動(dòng)產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)的一種存在形態(tài)。在總量上，土地是不動(dòng)產(chǎn)的主要存在形態(tài)。
從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來(lái)考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。這時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)不僅僅表現(xiàn)為一種物，更表現(xiàn)為一種權(quán)益。權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)自然體的衍生物，是無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。權(quán)利，即人們擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在中國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等各種不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)就是其權(quán)屬（即產(chǎn)權(quán)）的運(yùn)行過(guò)程。利益用益物權(quán)是指對(duì)他人所有物在一定范圍內(nèi)進(jìn)行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)。其特征為：標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)，以占有為前提，是他物權(quán)、期限物權(quán)、限制物權(quán)，是以使用、收益為目的的獨(dú)立物 權(quán)。
不動(dòng)產(chǎn)的整體概念來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)交易的標(biāo)的是不動(dòng)的土地、土地上的房屋及不可移動(dòng)的資源物產(chǎn)，而交易的載體是產(chǎn)權(quán)及其屬性或權(quán)利關(guān)系。因此不動(dòng)產(chǎn)的“產(chǎn)”實(shí)質(zhì)體現(xiàn)的是為一種權(quán)利關(guān)系，即產(chǎn)權(quán)。其中“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”是不動(dòng)產(chǎn)的兩種主要涵蓋的內(nèi)容或形式，所以不動(dòng)產(chǎn)在國(guó)內(nèi)通常稱(chēng)為房地產(chǎn)，并且以一種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的形式廣泛用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。“地產(chǎn)”一旦作為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)象，也必然包括“房產(chǎn)”在內(nèi)或與房產(chǎn)相聯(lián)系，任何房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終會(huì)形成一定的不動(dòng)產(chǎn)形式，必然與一定的權(quán)利關(guān)系或產(chǎn)權(quán)關(guān)系聯(lián)系在一起。
從不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)的關(guān)系來(lái)看，不同學(xué)科是有一定區(qū)別的。經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)對(duì)交易標(biāo)的及其權(quán)屬關(guān)系的描述是一致的，含義是大致相同的。在法學(xué)上，則不動(dòng)產(chǎn)的含義要比房地產(chǎn)要更為寬泛。因?yàn)槲覈?guó)從權(quán)屬的角度來(lái)分，房地產(chǎn)僅是指建立在土地之上的房屋財(cái)產(chǎn)，它包括了房產(chǎn)與地產(chǎn)。法律規(guī)定，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，地產(chǎn)權(quán)只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不能出售所有權(quán)。因此房地產(chǎn)是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的統(tǒng)一，房地產(chǎn)概念偏重于法律產(chǎn)權(quán)的范疇，并且界定清楚，而不動(dòng)產(chǎn)還包括了非房屋體的土地之上的附著物。從管理學(xué)上，不管是純自然形態(tài)的土地不動(dòng)產(chǎn)還是已屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的商品化房地產(chǎn)，從管理對(duì)象的形態(tài)、權(quán)屬、管理目的和管理要求上，不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)也有很多的共性。在不同國(guó)家的體制與法律體系下，所使用的概念有所不同。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)兩個(gè)詞常可以相互替換使用。本教材所采用是相對(duì)更為寬泛的不動(dòng)產(chǎn)概念，在書(shū)中也同時(shí)使用房地產(chǎn)、土地、地產(chǎn)、房產(chǎn)、物業(yè)等詞，如第九章。
2. 不動(dòng)產(chǎn)的特征
不動(dòng)產(chǎn)是一種特殊的商品，除具有一般商品的共性外，還具有許多自身的特征。
（1）地理位置的固定性
土地和建筑物是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性。在交易市場(chǎng)中，流動(dòng)的不是土地和房屋實(shí)體，而是其相關(guān)的權(quán)益（或權(quán)利）。不可移動(dòng)性是不動(dòng)產(chǎn)與其他商品最大的區(qū)別，因而地理位置的交通通達(dá)性、用地性質(zhì)等均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量、功能和價(jià)格的影響比其他商品更為顯著。這也就決定了不動(dòng)產(chǎn)商品的異質(zhì)性和市場(chǎng)的地域性。
（2）不可替代性
由于不動(dòng)產(chǎn)地理位置的不可移動(dòng)以及地形、地勢(shì)、周邊環(huán)境的差異性，因此，每一件不動(dòng)產(chǎn)商品都是唯一的、獨(dú)特的、異質(zhì)的產(chǎn)品，具有不可替代性。相比之下，糧食、煤炭、石油等有形商品或者股票這種無(wú)形商品，都是可替代商品。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，得到一批同質(zhì)的商品中的任何一份都是沒(méi)有任何區(qū)別的。因此不動(dòng)產(chǎn)交易形態(tài)多屬個(gè)別商品議價(jià)成交，不像其他商品（如股票、債券或黃金）有一集中交易價(jià)格指標(biāo)，并且這種異質(zhì)性和一定時(shí)期內(nèi)各個(gè)分割市場(chǎng)的小量交易導(dǎo)致信息不暢。
（3）消費(fèi)品和投資品兼?zhèn)涞碾p重性
消費(fèi)品（consumption goods）即購(gòu)買(mǎi)者以消費(fèi)、使用為主要目的，如面包、衣服等；資本品（capital goods）則不直接用于消費(fèi)，它可作為未來(lái)生產(chǎn)其他財(cái)貨的中間投入，如機(jī)器、設(shè)備等。房地產(chǎn)既可用于居住、生活等消費(fèi)活動(dòng)，又可成為投資的工具，隨著人口的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求總量在不斷地增長(zhǎng)，而土地總量卻是固定的，因此從宏觀來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)不斷上升，使它具有保值、增值的功能，是現(xiàn)代社會(huì)防止通貨膨脹及貨物貶值的重要工具。由于現(xiàn)實(shí)中難以區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性和投資性，人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的目的往往兩者兼而有之。可見(jiàn)，除黃金及珠寶等外，不動(dòng)產(chǎn)也是少數(shù)兼具消費(fèi)品與資本品雙重特性的資產(chǎn)。
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