本書反映了房地產策劃與開發及經營管理在理論和實踐中的新發展，系統地介紹了房地產策劃、開發及經營管理的有關理論知識和實務。主要內容包括：房地產概述、房地產投資、房地產市場、房地產項目策劃、房地產項目可行性研究、房地產項目開發主要程序與前期工作、工程建設管理、房地產營銷、房地產運作經營、房地產金融與經營管理互聯網化等。
本書反映了房地產策劃與開發及經營管理在理論和實踐中的新發展，可以作為高等院校工程管理、房地產經營管理、工程造價、土木工程、建筑學等專業本科生與研究生教材，也可作為地產策劃與開發經營管理人員深入學習的參考用書。全書分三個板塊闡述房地產策劃與開發經營的基本理論與案例。板塊一為房地產分析與開發策劃及研究，包括第1章房地產概述，主要敘述了房地產的基本概念及我國房地產發展的歷史；第2章主要從投資角度介紹了房地產的特征；第3章敘述了房地產市場的原理及市場調控方法；第4、5章，作為本書重點，系統地介紹了房地產項目策劃與可行性研究的概念、方法及案例。板塊二為房地產開發實施，包括第6、7、8章，分別敘述了房地產項目開發程序、前期工作、工程建設管理及房地產銷售等有關內容。板塊三為房地產開發經營管理的前沿發展，包括第9、10章，探討了基于系統科學角度的房地產運作經營、房地產金融發展及房地產經營管理的互聯網化。本書主要修訂房地產業的形成與發展，反映近年來的行業歷史背景；新增第9章房地產運作經營、第10章房地產金融與網絡化，反映房地產行業的新變化與發展趨勢；對部分案例進行修訂和更新；按照近年來新的政策法規修訂所涉及的專業內容。在具體內容上，本書根據近年來國家對房地產業的新政策法規和房地產市場的新發展編著與修訂，主要增加：2008～2016年的房地產市場發展綜述；房地產企業由開發到經營的基本思路、體系及住宅與商業物業等經營的理論方法；房地產金融基本理論與住房抵押貸款證券化(RMBS)、房地產投資信托基金(REITs)等近期熱點；社區O2O、互聯網房地產眾籌、互聯網房地產經紀公司、企業內部管理互聯網化、虛擬現實(VR)技術應用前景及虛擬房地產經營的介紹等。同時，根據近年新政策法規，對全書進行了有關修訂，主要涉及2009年修訂的《房地產管理法》、2007年實施的《物權法》、2011年頒布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》、2007年發布并施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、2016年的《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》、2008年施行的《企業所得稅法》、2006年的《建設項目經濟評價方法與參數》(第3版)、2014年實施的《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 503532013)、2016年實施的《房地產業基本術語標準》(JGJ/T 302015)等法律法規及相關政策文件。
我國房地產在經歷近十五年的高增長發展之后，市場面臨以住宅為主的規模化開發銷售占主流的格局轉變為集約化開發與配套服務經營共同發展的格局。住宅市場，將從以開發銷售等增量交易為主，逐漸轉為開發銷售與二手房租售等增量存量交易并重，同時彰顯互聯網時代特征。在商業地產方面，無論增量開發，還是存量經營，通過資產證券化，以資產管理為核心的輕資產運營模式將取得重要發展。近年來房地產市場調控的區域差別化等新思路、開發企業的升級轉型、互聯網房地產經紀公司的崛起及社區服務企業的上市，都給轉型期的中國房地產市場帶來濃墨重彩的靚麗風景。基于房地產市場的發展變化，本書在第1版的基礎上進行修訂，以適應人才培養需求和專業發展。 本書根據近年來國家對房地產業的新政策法規和房地產市場的新發展編著與修訂，主要增加：2008～2016年的房地產市場發展綜述；房地產企業由開發到經營的基本思路、體系及住宅與商業物業等經營的理論方法；房地產金融基本理論與住房抵押貸款證券化(RMBS)、房地產投資信托基金(REITs)等近期熱點；社區O2O、互聯網房地產眾籌、互聯網房地產經紀公司、企業內部管理互聯網化、虛擬現實(VR)技術應用前景及虛擬房地產經營的介紹等。同時，根據近年新政策法規，對全書進行了有關修訂，主要涉及2009年修訂的《房地產管理法》、2007年實施的《物權法》、2011年頒布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》、2007年發布并施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、2016年的《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》、2008年施行的《企業所得稅法》、2006年的《建設項目經濟評價方法與參數》(第3版)、2014年實施的《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T 503532013)、2016年實施的《房地產業基本術語標準》(JGJ/T 302015)等法律法規及相關政策文件。 全書主要闡述房地產策劃與開發經營的基本理論與案例，分為三個板塊共10章。第一板塊為房地產分析與開發策劃及研究，包括第1章房地產概述，主要敘述了房地產的基本概念及我國房地產發展的歷史；第2章主要從投資角度介紹了房地產的特征；第3章敘述了房地產市場的原理及市場調控方法；第4、5章，作為本書重點，系統地介紹了房地產項目策劃與可行性研究的概念、方法及案例。第二板塊為房地產開發實施，包括第6、7、8章，分別敘述了房地產項目開發程序、前期工作、工程建設管理及房地產銷售等有關內容。第三板塊為房地產開發經營管理的前沿發展，包括第9、10章，探討了基于系統科學角度的房地產運作經營、房地產金融發展及房地產經營管理的互聯網化。 本書由長安大學經濟與管理學院趙延軍統籌并主要撰寫與修訂，其中，第1章1、2、3節與第8章1、2節由趙延軍撰寫與修訂；第4章、第5章4、5、6、8、9、10、11節由趙延軍與長安大學建筑工程學院李寓撰寫與修訂；第5章1、2、3、7節與第7章由長安大學經濟與管理學院薛文碧撰寫與修訂，并與趙延軍共同撰寫與修訂第2章；第9章2、3、4節由河北科技大學建筑工程學院趙琰撰寫，并與趙延軍共同撰寫第9章1、5節；第1章第4節、第6章、第10章由趙延軍與西安財經學院管理學院蔡學禮撰寫與修訂；第3章、第8章3、4節由趙延軍與西安市住房保障和房屋管理局武東潮撰寫與修訂。本書的編寫過程中得到了渡邊策劃機構的支持與幫助，同時參考了有關作者的論著、研究成果等書籍文章資料，在此表示誠摯的謝意。 鑒于作者水平有限，書中定會存在缺點和錯誤，敬請讀者批評指正。 編者
趙延軍博士1991年大學畢業后在西安市建三公司從事施工管理與企業管理工作，1996年攻讀管理科學與工程碩士研究生，1999年開始從事教學與科研工作。現在長安大學建筑工程學院從事房地產與建筑工程管理的教學科研及實踐，并取得工學博士學位，在開發企業、估價公司及營銷公司從事估價、策劃及管理工作，陜西省開發企業培訓主講老師，西安市城改項目方案論證會評審專家等。
目錄前言第1章房地產概述111房地產及其特性1111房地產概念1112房地產特性512房地產開發及其特性7121房地產開發概念7122房地產開發特性813房地產業及其歷史沿革10131房地產業的基本認識10132房地產業的形成與發展1214房地產專業體系24141房地產行業主要活動24142房地產知識體系25復習思考題26第2章房地產投資2721投資概述27211投資基本概念27212投資與投機28213我國投資體制改革與發展2822房地產投資基本概念28221房地產投資含義28222房地產投資形式2923房地產投資的特征29231房地產投資的收入能力29232房地產投資的風險30233房地產投資的安全性30234房地產投資的流動性30235房地產投資的市場性31236房地產投資的財務杠桿利益31237房地產投資的稅收受益31238房地產投資的其他特征3124房地產投資風險與風險管理32241房地產投資的風險32242房地產投資風險的管理34復習思考題37第3章房地產市場3831房地產市場基本認識38311房地產市場概念38312房地產市場類型39313房地產市場主要指標4032房地產市場的特征42321房地產市場的系統性和開放性42322房地產市場的不完全競爭性42323房地產市場的地區性42324房地產市場的供求特殊性43325房地產市場的交易特殊性43326房地產市場的投機性43327房地產市場的政策法規影響性43328房地產市場的其他特征4433房地產市場的規律44331房地產市場需求與供應44332房地產市場的周期5134房地產市場的調控53341房地產市場調控基本概念53342房地產市場調控基本方法53復習思考題57第4章房地產項目策劃5841房地產開發項目策劃概述58411房地產開發項目策劃的概念58412房地產開發項目策劃的主要內容60413房地產開發項目策劃的主要工作6042市場調查61421房地產市場調查概述61422房地產市場調查程序63423房地產市場調查內容65424房地產市場調查方法69425房地產市場分析與預測7143市場細分與目標市場73431房地產市場細分的概念73432房地產市場細分的依據74433房地產市場細分的方法75434選擇房地產目標市場7644房地產開發項目定位78441房地產開發項目定位的概述78442目標市場定位78443開發產品定位78444項目形象定位84445項目推廣定位8545初步開發方案86451初步開發方案概念86452初步開發方案主要內容8646案例渭南貿易廣場整合營銷傳播策劃87461項目概況87462SWOT分析87463營銷傳播診斷(略)88464項目總體定位(新定位)88465項目命名(副品牌名)89466從4P到4C整合營銷傳播策略分析90467異點、支點與合點92468潛在客戶的區隔與分析93469目標接觸管理模式(略)954610廣告策略與廣告表現(另擬)954611動機營銷954612任務營銷964613會展營銷984614共生營銷(略)984615新聞策劃984616直銷與關系營銷(略)994617形象營銷(略)994618營銷管理(略)994619整合營銷傳播與組織架構的變革(略)99復習思考題99第5章房地產項目可行性研究10051可行性研究概述100511可行性研究的含義100512可行性研究的發展歷史100513可行性研究的作用101514可行性研究的工作階段10252可行性研究步驟和內容103521可行性研究步驟103522可行性研究內容104523提高房地產可行性研究準確性的方法10653房地產項目經濟評價基本知識106531現金流量106532資金的時間價值108533資金等值計算109534名義利率和實際利率11854房地產項目投資與成本費用估算119541一般建設項目投資估算119542房地產項目投資與成本費用估算123543房地產項目資金使用計劃12855房地產項目收入估算與資金籌措130551房地產項目收入估算130552房地產項目經營稅費132553房地產項目資金籌措135554房地產項目還本付息13656房地產項目財務評價140561房地產項目財務評價概述140562靜態盈利分析141563動態盈利分析144564清償能力分析149565資金平衡分析15157房地產項目不確定性分析153571盈虧平衡分析153572敏感性分析155573概率分析15858房地產項目方案比選160581房地產開發項目方案比選的概念160582方案比選的方法160583關于開發決策16259房地產項目綜合評價162591房地產項目綜合評價的概念162592綜合評價的效益和費用163593盈利能力分析與社會影響分析163510房地產項目可行性研究報告1655101可行性研究報告格式與構成1655102可行性研究報告應注意問題165511案例某住宅區項目可行性研究(經濟評價部分)1665111總論1665112項目投資環境(略)1675113項目市場分析研究(略)1675114項目開發條件(略)1675115項目建設開發方案1675116項目節能、環境影響及勞動安全與消防(略)1685117組織機構與人力資源配置(略)1685118投資估算及資金籌措1685119項目銷售收入估算17051110財務評價17051111不確定性分析17151112社會評價(略)17251113結論及建議17251114計算表172復習思考題178第6章房地產項目開發主要程序與前期工作17961房地產開發的主要程序與階段179611建立開發程序的原因179612房地產項目開發的主要程序17962前期工作階段的主要內容180621前期工作基本程序181622土地使用權的獲得182復習思考題187第7章工程建設管理18871工程項目招標與投標188711工程項目招標投標的概念188712工程項目招標投標的作用188713工程項目招標的方式189714工程項目招標的范圍190715房地產項目施工招標投標19072施工準備193721技術準備193722物資準備194723勞動組織準備194724施工現場準備195725施工的場外準備19673施工組織管理與控制197731投資(成本)控制197732進度控制200733質量控制20374竣工驗收208741竣工驗收的條件208742竣工驗收的程序208743竣工驗收的依據和標準209744竣工驗收報告209745竣工驗收備案209復習思考題210第8章房地產營銷21181概述211811房地產營銷與銷售211812房地產銷售方式211813房地產銷售分析21382房地產銷售面積214821商品房銷售的計價方式214822商品房銷售的面積測算21483房地產定價策略與方法216831房地產項目定價目標216832房地產項目定價策略217833房地產項目定價方法21884房地產促銷組合與銷售實務219841房地產促銷組合219842房地產銷售管理220843房地產銷售有關問題221復習思考題222第9章房地產運作經營22391概述223911房地產運作經營基本概念223912經營思想與性格理論224913房地產運作經營的分類與體系22692居住物業管理229921物業管理與居住物業管理229922居住物業管理的相關各方231923居住物業管理服務內容23593居住物業交易236931居住物業交易概述236932居住物業轉讓238933居住物業抵押與租賃24094寫字樓物業與工業物業經營242941寫字樓物業與工業物業242942寫字樓物業經營243943工業物業經營24695商業物業經營247951商業物業經營概述247952社區商業物業經營250953購物中心的經營253954商業物業經營的風險258復習思考題259第10章房地產金融與經營管理互聯網化260101房地產金融2601011房地產金融概述2601012房地產信貸2611013房地產信托2641014房地產證券化2651015房地產項目融資268102房地產經營管理的互聯網化2711021房地產經營的互聯網化2711022房地產管理的互聯網化2751023虛擬房地產的經營管理2771024辯證與展望278復習思考題279附錄房地產開發項目經濟評價方法280參考文獻305
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