公共租賃住房（簡稱公租房）已經(jīng)成為我國在未來重點發(fā)展的保障性住房，《中國公共租賃住房的發(fā)展與融資問題研究》重點研究公租房的發(fā)展模式和融資模式。作者對全國20個城市公租房的發(fā)展現(xiàn)狀進行實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)公租房社區(qū)存在空置率高、位置偏遠、質(zhì)量差等問題，很多公租房都是成片建設(shè)，中低收入家庭居住地的空間聚集在未來可能會導(dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟分割現(xiàn)象，作者建議發(fā)展混合收入社區(qū)，在中低價位商品房、兩限房中配建一定比例的公租房。我國公租房建設(shè)主要有四個資金來源：財政補貼、住房公積金、銀行貸款和土地出讓凈收益。公租房資金來源的可用期限較短，而租金回收期長達20～30年，針對公租房資金供給和需求之間的期限錯配，《中國公共租賃住房的發(fā)展與融資問題研究》提出用資產(chǎn)證券化的方式為公租房融資，對公租房收益權(quán)資產(chǎn)進行證券化，成立公共住房信托投資基金，引入國家信用擔保使公租房的投資更有吸引力。
《中國公共租賃住房的發(fā)展與融資問題研究》適合經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)方面的研究人員和管理人員閱讀。
在攻讀博士期間，我的研究工作涉及房地產(chǎn)市場的很多領(lǐng)域，包括房價構(gòu)成、房價預(yù)測、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化和保障房建設(shè)等。2011～2014年，我在國家信息中心做博士后研究工作。針對國家當前急需解決的問題，結(jié)合我的研究工作基礎(chǔ)，我的博士后導(dǎo)師寧吉喆教授為我確定了選題“中國公共租賃住房的發(fā)展和融資問題研究”。這本書主要是基于我的博士后研究工作完成的，其中也有一部分是博士期間的研究成果。
我自2005年開始對保障性住房問題做些研究，最初是關(guān)注經(jīng)濟適用房和廉租房，思考如何解決好中低收入家庭的住房保障問題。在實地調(diào)研和數(shù)據(jù)分析的過程中，我發(fā)現(xiàn)了保障房領(lǐng)域存在以下幾個問題：一是有些住在經(jīng)濟適用房中的人并不是中低收入家庭，也就是當時媒體報道的“開寶馬奔馳住經(jīng)濟適用房”現(xiàn)象，部分經(jīng)濟適用房的建筑面積過大，這涉及保障性住房的建設(shè)標準、申請條件和審核機制的問題；二是廉租房的成片建設(shè)，我曾對廉租房社區(qū)入戶調(diào)研，居住者中不乏孤寡老人、殘疾人、刑滿釋放人員等社會生存能力較弱的人，國家將廉租房分配給他們確實是解決了部分低收入家庭的住房問題，但是發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，低收入群體在居住空間上的集中，會導(dǎo)致一些社會問題，這涉及保障房建設(shè)該如何選址和如何分配；三是公共租賃住房建設(shè)的錢從哪里來，也就是公共租賃住房的融資問題，公共租賃住房的土地是政府無償劃撥的，在政府受到土地財政制約的情況下，能否通過合理的機制，使社會資本參與到公租房建設(shè)和資金籌集中。帶著對這三個問題的思考，我嘗試開展博士后研究工作。
最初我是想研究保障性住房的問題，但是中國有很多不同類型的保障房，如經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等，范圍還是有些大。國家信息中心的博士后論文主張小題大做，深入研究，而不是將一個很大的題目做得面面俱到，每個部分只能點到為止。經(jīng)過與導(dǎo)師討論，我把研究選題聚焦到“公共租賃住房”，但是公共租賃住房也有很多可以研究的問題。2011年3月，溫家寶總理表示，加快保障性住房建設(shè)，預(yù)計在今后5年能夠建設(shè)3600萬套保障性住房。保障性住房除了棚戶區(qū)改造以外，主要用于公租房和廉租房。這3600萬套保障房的錢從哪里來，該以什么樣的模式發(fā)展，如果集中成片建設(shè)，未來是否會出現(xiàn)貧民窟問題。
基于以上考慮，我確定了博士后研究的選題“中國公共租賃住房的發(fā)展與融資問題研究”。在論文寫作過程中，我得到了寧老師“理論聯(lián)系實際”的指導(dǎo)。在跟隨寧老師做博士后研究的幾年里，我聽過他對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、保障房、財稅改革、海洋經(jīng)濟、高校債務(wù)等問題的真知灼見，他對情況了解之全面、對事件本質(zhì)把握之準確、對未來發(fā)展趨勢的高瞻遠矚，都讓我非常敬佩。寧老師工作非常繁忙，但他仍然在百忙之中抽出時間給我們幾個博士后的論文提修改意見。
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第一章 中國保障性住房的發(fā)展歷史
第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)住房制度的發(fā)展歷程
第二節(jié) 中國住房保障制度的內(nèi)涵
第三節(jié) 中國公共租賃住房的總體情況
本章小結(jié)
第二章 中國部分城市公共租賃住房的實地調(diào)研
第一節(jié) 直轄市公共租賃住房的實地調(diào)研
第二節(jié) 副省級城市公共租賃住房的實地調(diào)研
第三節(jié) 其他城市部分公共租賃住房的實地調(diào)研
第四節(jié) 公租房實地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題與經(jīng)驗總結(jié)
本章小結(jié)
第三章 美英公共住房問題及解決辦法
第一節(jié) 美英公共住房發(fā)展歷史概述
第二節(jié) 英國公共住房問題及解決辦法
第三節(jié) 美國公共住房問題及解決辦法
本章小結(jié)
第四章 發(fā)展公租房與產(chǎn)權(quán)房并存的混合收入社區(qū)
第一節(jié) 城市經(jīng)濟分割問題產(chǎn)生的原因
第二節(jié) 不同收入家庭的居住分類現(xiàn)象模擬
第三節(jié) 我國發(fā)展混合收入社區(qū)的政策建議
本章小結(jié)
第五章 中國公共租賃住房的融資現(xiàn)狀
第一節(jié) 中國公共住房融資模式的文獻綜述
第二節(jié) 中國公共租賃住房的主要資金來源
第三節(jié) 中國公共租賃住房的其他籌集方式
第四節(jié) 中國公共租賃住房融資的金融手段
本章小結(jié)
第六章 國外及中國香港地區(qū)公共住房的發(fā)展和融資模式
第一節(jié) 國外公共住房的融資問題的文獻綜述
第二節(jié) 美國公共住房的融資模式
第三節(jié) 歐洲國家公共住房的融資模式
第四節(jié) 亞洲國家和地區(qū)公共住房的融資模式
本章小結(jié)
第七章 公共租賃住房的證券化融資模式
第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金簡介
第二節(jié) 發(fā)展公共住房投資信托基金
第三節(jié) 公共租賃住房的預(yù)期收益及定價問題
本章小結(jié)
第八章 發(fā)展PHITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的戰(zhàn)略意義
第一節(jié) 住房抵押貸款支持證券簡介
第二節(jié) 美日買入MBS和REITs的貨幣政策創(chuàng)新
第三節(jié) 美聯(lián)儲買入住房證券化資產(chǎn)的理論基礎(chǔ)
第四節(jié) 央行應(yīng)增持PHITs等國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
本章小結(jié)
第九章 研究結(jié)論與政策建議
參考文獻
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