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序一
序二
再版前言
前言
第一篇房地產業與經濟運行相互影響的規律研究
第一章我國房地產業發展情況概述
第一節我國房地產業基本情況
第二節我國房地產業發展的歷程
第三節房地產業發展的區域差異
第四節我國住房交易市場的結構
第五節房地產企業的發展情況
第二章房地產業對中國經濟的貢獻
第一節房地產業對中國經濟的拉動作用
第二節房地產業對中國經濟的穩定作用
第三章房地產業與其他產業的關系
第一節我國房地產業的產業關聯特征
第二節房地產業與金融業的關系
第三節房地產金融業的發展
第二篇住房價格的影響因素研究
第四章住房市場的內在機制對價格的影響
第一節住房與住房市場的特性
第二節住房供需對其價格的影響
第五章住房價格與宏觀經濟因素的關系
第一節影響住房價格的宏觀經濟因素
第二節中國的宏觀經濟因素與住房價格之間的相互關系
第六章土地價格與住房價格的雙重市場機制
第一節土地供給向住房供給傳導的特征
第二節住房市場對土地市場的反饋
第三節土地和住房市場的相互關系
第七章土地制度與土地財政研究
第一節土地制度變遷與“土地財政”
第二節“土地財政”的優勢與作用
第三節土地財政的弊端與不可持續性
第三篇房地產業與經濟協調發展的模式與路徑
第八章房地產業對經濟增長的合理驅動模式研究
第一節發達國家房地產業在經濟中的地位
第二節發達國家與中國的房地產業對經濟驅動模式的
比較研究
第三節城鎮化和工業化進程中房地產業發展的國際經驗
第九章有利于經濟發展的合理住房價格水平研究
第一節基于企業運行角度下的合理住房價格水平分析
第二節基于居民消費角度下的合理住房價格水平分析
第三節基于宏觀經濟波動角度下的合理住房價格水平分析
第四節中國高住房價格問題的解決思路
第十章疫情影響下的我國房地產業的發展
第一節2003年“非典”時期我國房地產業發展情況
第二節2020年新冠疫情時期我國房地產市場情況
第三節應對房地產市場受疫情沖擊的政策建議
第十一章2019—2030年住房市場發展趨勢預判
第一節2019—2030年住房市場結構預判
第二節2019—2030年住房市場規模預判
第十二章房地產業的產業地位重塑
第一節經濟發展模式分析
第二節房地產業在不同經濟增長模式中的作用
第三節房地產業未來發展模式研究
第四篇房地產業制度設計與長效調控機制建設
第十三章房地產政策國際對比研究
第一節房地產制度建設的國際經驗
第二節中國房地產政策回顧與實現機制
第十四章市場參與者預期的作用機制與管控
第一節市場參與者預期形成的原因
第二節房價看漲預期導致的后果
第三節如何主動扭轉只漲不跌的房價預期
第十五章構建中國房地產長效調控機制
第一節中國房地產調控政策的目標
第二節中國土地制度的未來發展與改革方向
第三節住房公積金改革建議
第四節構建長效調控機制的政策重點
附錄
附錄1-1對收入水平與新舊房成交面積比的證明
附錄4-1住房供給對房價影響的實證分析
附錄4-2住房負擔與住房銷售面積關系的分析
附錄4-3住房價格與銷量實證分析
附錄6-1土地供給對商品住房價格影響的回歸分析
附錄6-2土地價格對商品住房價格影響的回歸分析
附錄6-3土地價格與房價相互關系的聯立方程模型
附錄8-1美國房地產業增加值與房地產固定資本的
回歸檢驗
附錄8-2美國、日本住房投資與經濟增長的格蘭杰因果
檢驗
附錄9-1第九章第二節第二部分相關附錄
附錄9-2房價通過影響居民可支配收入進而影響居民消費的
測算
附錄10-1土地出讓金對于土地購置費影響測算
附錄12-1我國經濟增長的索洛增長模型回歸分析
附錄12-2我國經濟增長的盧卡斯模型回歸分析
附錄15-1容積率與工業用土地價格的關系
參考文獻

中國房地產調控政策的目標
房地產業不僅關乎經濟發展，還是重要的民生問題，所以政府對房地產業的調控十分必要。房地產調控要以“房子是用來住的、不是用來炒的”為指導思想，引導住房回歸居住屬性，為經濟長期健康發展提供有力保障。房地產調控還需要注意因城施策，根據不同城市的經濟發展模式和城鎮化水平進行差異化調控。還要調整、協調以及銜接住房、土地、財稅、金融等政策，共同構建房地產市場長效調控機制。
一、房地產回歸本質屬性
從世界范圍看，當一個國家經濟發展到一定階段后，都把解決國民的居住問題當成一項重要國策，旨在保障居民“住有所居”。目前我國的經濟實力已經大大提高，有能力及義務保障不同層次居民的居住問題。從住房屬性本身看，住房的本質是一種長期消費品而不是資本品，住房的居住屬性是其基本屬性，大量建設住房并不能直接提高全社會的生產能力和生產水平。
自房改以來，我國調控政策對住房居住屬性與投資屬性的定位不夠清晰，經濟增長模式對房地產業存在一定程度的依賴性，導致調控政策在“控房價”和“保增長”之間搖擺。此外，地方政府依靠“土地財政”進行城市建設這一做法客觀上加重了住房的投資屬性，帶來房價高企、上漲過快等問題。
對住房的本質屬性進行明確定位是房地產調控的重要基礎。黨的十九大確立“房子是用來住的、不是用來炒的”指導思想，明確了住房向居住屬性的回歸。實現“房住不炒”這一指導思想，一方面需要完善房地產市場機制，打擊炒房、囤地等投機行為，抑制投資性購房需求；另一方面，更需要從土地和住房制度上對住房進行合理界定，使經濟增長擺脫對房地產業和“土地財政”的依賴，從根本上弱化住房的投資屬性。
二、 促進經濟長期健康穩定發展
房地產業是經濟中的重要組成部分。房地產調控政策的目標是協調房地產業與經濟增長的關系，對房地產業的發展進行規范和引導，促進經濟長期健康穩定發展。
從房地產業對經濟增長的貢獻角度看，房地產業的發展是與一個國家的經濟發展階段及發展模式相匹配的。發達國家的房地產業發展經驗表明，房地產業的發展經歷了由側重住房數量建設向提供高質量的居住服務的變化。這一變化的背后是經濟發展階段由工業化的初級階段向高級階段轉變。
我們還可以看到，美國房地產業高度金融化，住房二次抵押貸款發達，住戶可以非常便利地將住房升值轉化為實際消費能力。這種房地產業發展模式與美國以金融業為主導、以消費為驅動力的經濟增長模式相匹配。而在歐洲，尤其是德國的住房保障非常健全，房價長期保持穩定。政府通過承擔一部分居住成本，降低居民和企業的生活和經營成本，從而提升企業活力。這種房地產業發展模式與歐洲以高端制造業、第三產業為主導的經濟發展模式相匹配。
由此可見，我國房地產調控需要引導房地產業與經濟增長模式相匹配。從1998年住房制度全面市場化改革以來，我國房地產業的發展不但促進了住房的大規模建設，滿足了居民居住數量的需求，還通過“土地財政”這一特殊制度為固定資產投資、城市基礎設施建設等提供資金支持。這說明我國的房地產業發揮了提高居民儲蓄水平、擴大投資能力的作用。這種房地產業發展模式與我國以資本積累為主要驅動力的經濟增長模式相匹配。
2008年全球金融危機以來，我國經濟增速進入下行軌道，資本積累對經濟增長的驅動作用逐年降低。從三大產業在經濟中的比重看，我國已經進入從工業化的初級階段向高級階段的轉型期，以往的經濟增長模式已經難以適應經濟的進一步發展，轉變經濟增長模式勢在必行。
在經濟增長模式轉變的背景下，我國房地產業的發展模式也需要轉變以適應經濟發展。目前我國經濟出現了較長時間房價增速與經濟增速相背離的反常現象。在經濟增速持續下行的背景下，房價增速在2015—2017年不斷攀升。這一現象說明以往的房地產業發展模式已經與經濟增長脫節。房地產調控需要以轉變經濟增長模式為目標，引導房地產回歸其本質屬性，帶動房地產業由提高住房數量向提供高質量的居住服務轉變，由擴大投資、加速資本積累向保障民生、促進人力資本積累轉變，促進經濟長期健康穩定發展。
三、 與人口發展及城鎮化進程相協調的房地產調控政策目標
我國的房地產業發展需要與我國的人口情況和城鎮化進程相協調。從長期看，人口是居住需求的根本來源，也是房地產業發展的根本。房地產調控需要協調房地產與人口情況的變動。從總量看，我國人口的高增長時期已經結束，現階段我國面臨著人口低增長率、低出生率的情況，人口總量基本接近峰值。從年齡結構看，年輕人占比較高的“人口紅利”逐步消失，我國開始逐漸進入老齡化階段。對房地產業而言，我國人口變化意味著將來房地產業的市場容量整體將呈現下降趨勢，依靠大規模新建住房的傳統發展模式將逐漸不適合市場的變化。房地產調控政策需要積極引導房地產業發展模式的轉型。
城鎮化水平不僅體現了人口在城鎮與農村的分布結構，更代表著居民可獲得的現代化生活方式和優質的居住服務。由于存在城鄉二元經濟結構，我國的城鎮化水平一直低于工業化水平。推進城鎮化是房地產業中期發展的重要動力。然而，由于我國人口基數大，并且分布集中于東部和南部地區，造成了我國大城市人口過度集中，城市承載能力幾乎達到極限，而且地區發展差異過大帶來了較高的社會成本。因此，我國城鎮化的發展不能繼續用擴大城市規模的方式，而是要依托中心城市的輻射作用，將產業向周邊地區拓展，依靠產業提高周邊地區的城鎮化水平。這種就地城鎮化的方式不是將人集中到城市，而是要將城市的基礎設施、公共服務延伸到鄉村，通過就地城鎮化的方式提高我國的城鎮化水平。
房地產業宏觀調控可以結合就地城鎮化的思路，引導房地產業在農村的城市化改造中發揮積極作用。除了住房的建設之外，還要積極促進房地產業與農業、商業相結合，建設農村的新型產業結構；充分發揮房地產業市場化的優勢，對農村土地要素的配置方式進行市場化改革，優化土地配置效率。
四、 建立房地產長效調控機制
2014年中共中央、國務院印發的《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》對健全房地產市場長效調控機制做出了較為系統的表述：調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制；各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局；確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地；實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求；依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度；建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。
2018年中央經濟工作會議指出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
黨的十九大報告指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從上述政府對房地產調控的指導意見可以看到，建立房地產長效調控機制是我國房地產調控的長期目標和指導方針。截至本書出版前，不管是官方還是社會學術研究機構都沒有給出明確的有關“長效調控機制”的條例框架及相關內容，甚至連粗條線的機制實現目標和相關說明都沒有。按照長效機制的字面意思，應該是一套長期有效的市場化調控機制，借助馬克思政治經濟學原理，只有當一個行業超額利潤消失，回歸到行業平均利潤率后，才能避免過多的資源配置到該行業中，由此，我們可以得到一些啟發。長效機制應該使房地產業的利潤水平回歸到全社會行業平均水平上來，摘掉“暴利產業”的帽子。