本書針對商品房買賣合同中銷售廣告、認購書、交付、權屬登記、商品房再轉讓、格式條款規制、合同解除、建筑物區分所有等十余個專題，注重援引能代表最高人民法院觀點的各類專著、公報案例及各級人民法院公開的裁判文書作為依據，在兼顧理論的基礎之上，更側重于從實證角度對相關問題進行解析，進而提出可供開發商風險防范的諸多針對性建議。
★專業律師深度剖析商品房買賣風險防范★25個典型案例，多角度詮釋商品房買賣疑難問題
牛璞，律師。現為北京金誠同達（上海)律師事務所合伙人。
大學畢業后曾擔任檢察官5年。1998年辭職后，牛律師在浙江溫州從事律師工作多年。期間曾獲得首屆“溫州市青年律師之星”、第四屆“溫州市十大優秀律師”、“溫州市誠信律師標兵”、“溫州市學習之星”等稱號。
十余年來，牛律師累計為數十家公司和項目提供法律服務，特別是在房地產、建筑工程等專業領域積累了豐富的實踐經驗，贏得客戶“忠于職守，法理精深”的贊譽。工作之余，牛律師筆耕不輟，先后在國內專題會議及期刊上發表論文十余篇，其中獲省、市級論文評選一等獎七次、二等獎五次，三等獎四次。
第一章商品房銷售廣告
一、商品房銷售廣告的法律約束力
二、銷售廣告視為合同要約的條件及法律責任
（一）適用該條的前提條件
（二）司法實踐中，出賣人在商品房銷售廣告中所作允諾視為要約的，應當同時具備的條件
【典型案例1】爭議焦點：開發商宣傳的24米寬道路，是否屬于合同內容？
【典型案例2】爭議焦點：開發商宣傳的70年旺鋪產權，是否屬于合同有效內容？
（三）準確理解《商品房合同解釋》第3條應注意的問題
【典型案例3】俞興甲、沈心某、俞成乙與上海新黃浦置業股份有限公司、上海市民辦新黃浦實驗學校商品房預售合同糾紛上訴案
（四）開發商未兌現商品房銷售廣告的民事責任
三、開發商風險提示及防范
（一）未取得預售許可證、銷售許可證之前，開發商除僅允許發布介紹房地產名稱的商品房預售、銷售廣告外，原則上不允許發布銷售廣告。否則，便有受到行政處罰的可能
（二）涉及商品房小區規劃、設計等可能發生變更的情況，除向購房人說明外，應在簽訂的合同中詳細注明
（三）關注禁止發布商品房銷售廣告的情形及銷售廣告不得涉及的內容
（四）實踐中，開發商在商品房銷售廣告或宣傳資料上標注諸如“本廣告僅作參考”等忠告性用語，屬于單方意思表示，不能作為開發商免責的理由。但是“樣板房”廣告例外
（五）還本銷售行為（包括廣告促銷）合法
【典型案例4】中國人民保險公司烏魯木齊市分公司與李會某等120名購房戶等還本售房合同糾紛案
第二章認購書及定金
一、認購書的法律問題
（一）認購書是預約合同
（二）認購書的法律效力
【典型案例5】仲崇某訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案
【典型案例6】張某訴上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司別墅認購合同糾紛案
【典型案例7】陳小某訴浙江福田房地產開發有限公司房屋認購合同糾紛案
（三）認購書的解除
二、預約合同與本約合同的判斷
【典型案例8】張某與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案
三、認購書中的定金擔保問題
（一）認購書中定金的性質問題
（二）認購書中定金罰則
【典型案例9】黃海某訴廈門富璟房地產開發有限公司商品房認購合同案
（三）認購書中的定金數額問題
四、開發商風險提示及控制
（一）簽訂認購書時對開發商的資質要求：已辦妥立項、規劃、報建審批手續后取得預售許可證之前
（二）開發商在建設用地使用權設定抵押不影響商品房認購合同的履行
【典型案例10】福建廈門中院判決洪某訴泉舜公司商品房認購合同糾紛案
（三）如何把握“當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同”
【典型案例11】戴雪某訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案
（四）不履行認購書的義務應當承擔的其他違約責任
（五）認購書中定金數額“不受”商品房買賣合同額20%的限制
（六）定金罰則也適用于不完全履行
（七）定金的辨別
第三章預售商品房再轉讓
一、規制預售商品房再轉讓的立法現狀
（一）允許轉讓，不加任何限制
（二）不允許轉讓
（三）允許轉讓，但預購人在取得預售人同意的同時還必須經房地產登記部門批準
二、預售商品房再轉讓類型劃分
（一）債權轉讓
（二）概括轉移
三、預售商品房再轉讓的條件
（一）首先須符合《合同法》關于債的轉移（讓）的一般要件
（二）依照法律規定、行政法規規定、當事人特別約定，允許預售商品房再轉讓。否則，不得轉讓
（三）預售合同必須有效，否則預售商品房再轉讓無效
【典型案例12】林瑞某、喻仿某與孫某預售商品房轉讓合同還款糾紛案
（四）再轉讓的標的物必須是尚未竣工的商品房。如果轉讓的標的物為已經竣工的商品房，則開發商已經取得該商品房的所有權，再進行轉讓的為房屋買賣
四、預售商品房再轉讓的法律后果
五、開發商風險提示及控制
（一）應密切關注地方法規、規章對預售商品房再轉讓的相關限制
（二）即使地方法規、規章不對預售商品房再轉讓作出限制，在實務中開發商也應注意的事項
第四章商品房交付使用
一、商品房的交付使用條件
二、商品房交付的程序
三、開發商在商品房交付過程中的四大義務
（一）將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人
（二）出示商品房竣工驗收合格的文件及房屋實測面積數據
（三）提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
（四）通知辦理入住手續并配合購房人查驗、接收房屋
四、開發商遲延交付的認定及抗辯
（一）不可抗力
（二）購房人的行為
（三）情勢變更
（四）免責條款
五、遲延交付的法律后果
（一）商品房毀損、滅失的風險由開發商承擔
（二）繼續履行交房義務
（三）購房人享有合同解除權
（四）開發商支付違約金或者賠償損失
【典型案例13】天津泰豐工業園（集團）有限公司與廣東省建筑工程總公司房地產開發公司商品房預售合同糾紛案
六、開發商風險提示及控制
（一）如何定義“驗收合格”？何為“驗收合格”的證明文件
【典型案例14】陳貴某、駱月某訴惠州市康順投資發展有限公司商品房銷售合同糾紛案
（二）《交房通知書》的作用及投寄等
（三）開發商遲延交付的認定
（四）開發商遲延交付的抗辯
（五）交付的商品房改變了建筑事項，無論是否經過行政管理機關審批或者是否符合建筑規范，均屬于另一法律關系，不能成為開發商不違約或者免責的理由
【典型案例15】黃某訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案
第五章商品房質量與保修
一、商品房質量問題的范圍及分類
（一）違規房屋質量問題
（二）違約房屋質量問題
（三）使用房屋質量問題
二、商品房質量糾紛的處理
（一）開發商因質量問題承擔的責任方式
【典型案例16】范某與沈陽市城建房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案
（二）購房人因房屋質量問題可以行使合同解除權的兩種情形
（三）商品房的保修責任
三、開發商風險提示及防范
（一）設計好合同約定及《住宅使用說明書》，防范和減少房屋質量問題引發的責任
【典型案例17】楊某訴東臺市東盛房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案
（二）《商品房合同解釋》第12條中“房屋主體結構質量”包括地基基礎工程質量和主體結構工程質量
（三）關于保修期限的約定
第六章商品房買賣合同格式條款及其規制
一、引論
（一）格式合同的優點
（二）格式合同的缺點
二、格式條款在商品房買賣合同中的濫用
（一）誤導購房人，利用多重語義逃避責任
（二）擴大解釋“不可抗力”
（三）約定支付比例嚴重不對等的違約金
（四）利用格式條款轉嫁費用
（五）利用格式條款減輕或免除開發商的責任
三、我國法律對商品房買賣合同格式條款的規制
（一）訂立合同的基本原則的規范
（二）《合同法》、司法解釋的具體條文的規制
四、開發商的風險提示與防范
（一）商品房買賣合同示范文本不是格式合同
（二）采取“恰當”方式確保格式條款有效
【典型案例18】上海菱朝置業有限公司與趙某、龔某商品房預售合同糾紛上訴案
（三）減免商品房瑕疵擔保責任
（四）分期付款的約定
第七章商品房權屬登記與開發商遲延辦理房屋權屬證書
一、概述
（一）“開發商原因”大致可能包括的幾種情形
（二）“非開發商原因”的幾種情形
二、商品房權屬登記
（一）商品房所有權登記
（二）土地變更登記
三、開發商逾期辦證的違約責任
（一）《商品房合同解釋》第18條的理解與適用
【典型案例19】黃某與廣州番禺奧林匹克花園房地產開發有限公司逾期辦證糾紛上訴案
（二）《商品房合同解釋》第19條的理解與適用
四、開發商風險提示與防范
（一）設置特別約定條款，用足用好《商品房合同解釋》第18條的規定
【典型案例20】上海菱朝置業有限公司與趙某、龔某商品房預售合同糾紛上訴案
（二）一般情況下，開發商只要依法向房屋權屬登記部門提交申請初始登記所需材料并取得收件收據，即視為已完成權屬登記義務
（三）逾期辦理房屋所有權證書、逾期辦理土地使用權證書屬于兩個違約行為。實踐中，法院對此裁判結果不盡相同
（四）《商品房合同解釋》第18條第2款規定的違約金條款，適用訴訟時效。訴訟時效期間從合同約定的辦證期限屆滿時起算
第八章商品房買賣合同的解除
一、合同解除的概念及方式
二、商品房買賣合同解除的主要情形
（一）開發商可以解除合同的主要情形
（二）購房人可以解除合同的主要情形
【典型案例21】崔如某訴杭州金馬房地產有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
三、商品房買賣合同解除權的一般程序
（一）必須符合合同約定或法律規定的條件
（二）原則上要求采用書面通知的形式送達對方當事人
（三）解除權的行使有時間限制
四、商品房買賣合同解除的法律后果
（一）部分法院在判決解除合同的同時，還判令違約一方當事人承擔支付違約金的責任
（二）當事人違約期間給對方造成的損失賠償包括可得利益，但合同解除后的損失不包括可得利益
（三）確定違約方的賠償責任應當遵循“可預見性規則”
五、開發商風險提示及控制
（一）開發商應信守合同義務，嚴格按照約定履行合同
（二）開發商如發現購房人未能按約定時間辦理按揭款，或者存在遲延支付購房款的行為，應及時進行書面催告
（三）行使合同解除權，開發商應當注意的事項
【典型案例22】新宇公司訴馮玉某商鋪買賣合同糾紛案
【典型案例23】象山華豐房地產有限責任公司與余某商品房預售合同糾紛申請案
【典型案例24】上訴人某房地產公司與某甲、乙、丙商品房預售合同糾紛上訴案
第九章建筑物區分所有
一、概述
（一）業主對建筑物專有部分的所有權
（二）業主對建筑區劃內的共有部分的共有權
（三）業主對建筑物共有部分的共同管理權
二、區分所有權共有部分幾種特殊類型的權屬認定
（一）車位、車庫權屬認定
（二）小區會所權屬歸屬
（三）樓頂平臺的權屬歸屬
三、開發商風險提示及控制
（一）對建筑區劃內可能發生爭議的特定空間，開發商應提早在項目前期規劃審批階段和商品房買賣合同簽訂時，安排好規劃審批與合同條款間的“對接”
（二）開發商合法轉讓小區綠地的法律依據和實施步驟
（三）開發商以合同約定方式保留業主共有權的行為無效
【典型案例25】原告李勤某、盛某與被告吳江市恒達公司簽訂了商品房買賣合同糾紛案
第十章相關法律文件
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
最高人民法院民一庭原庭長孫華璞就《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關問題答記者問
最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
合同違法行為監督處理辦法
北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要
浙江省高級人民法院民一庭關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）
關于印發《吉林省高級人民法院民二庭關于商事案件適用合同解除制度若干問題的解答》的通知
溫州中院民四庭審判長聯席會議備忘錄
本書起筆于2012年5月，當時欲將其作為對我專業從事房地產法律服務十余年的律師執業經驗的回顧和總結。2012年10月，書稿寫到將近一半，我從浙江溫州轉所至上海執業，寫書至此擱置。半部初稿便被封存在電腦中將近兩年。其間，雖然也會時時想到這半部書稿，但一直苦于無法安心寫作。2014年歲末時節，終于有機會重新動筆。停筆的兩年間，新的法律法規、司法解釋陸續頒布和實施，我對其中的許多問題又有了更深入的思考。2015年3月完成初稿后，又三易其稿，現在呈現在讀者面前的這本書，幾乎已“脫胎換骨”。
本書針對商品房買賣合同中銷售廣告、認購書、交付、權屬登記、商品房再轉讓、格式條款規制、合同解除、建筑物區分所有等十余個專題，注重援引能代表最高人民法院觀點的各類專著、公報案例及各級人民法院公開的裁判文書作為依據，在兼顧理論的基礎之上，更側重于從實證角度對相關問題進行解析，進而提出可供開發商風險防范的諸多針對性建議。
寫作本書的目的首先是回顧和總結自己十余年來的執業經驗，其次是致力于探求與商品房買賣合同有關的部分法律法規的可操作性，最后則希望能對開發商及其工作人員、房地產律師及有志于從事房地產法律服務的人士有所裨益。
本書在選題方面，我從房地產法律服務十余年的經驗出發，更多考慮商品房買賣合同中，哪些環節是開發商與購房人容易發生糾紛的問題點，法律如何規定，理論如何認知，司法實務又如何裁判，筆者個人觀點怎樣，以及開發商如何能在事前采取必要措施加以有效的防范。經反復考慮，最后篩選出商品房銷售廣告、認購書及定金、預售商品房再轉讓、商品房交付使用、商品房質量與保修、格式條款及其規制、開發商遲延辦理房屋權屬證書、商品房買賣合同的解除及建筑物區分所有這十余個常見的法律糾紛。
本書在寫作方面有如下兩大特點：
一、采取實證分析與規范分析相結合的方法
“法律的生命在于實踐，而不在于邏輯。”本書就相關專題的解析，采取實證分析和規范分析相結合的方法。以司法解釋和實際案例為切入點，秉承條文文本之本意，展開條文中雖未規定但實務中易遇問題之適用研討，以期為相關問題的處理提供指引，努力實現理論與實踐相結合。以認購書一章為例：認購書在性質上屬于預約合同。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條、最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條雖然均對預約合同的違約責任（效力）做了相應規定，但上述司法解釋均回避了“預約合同”的違約救濟是否包括繼續履行合同（強制締約）。對此，理論界存在“否定說”與“肯定說”的分野。鑒于法律法規及司法解釋在此問題上的缺失，導致司法實踐中各地法院對此問題的裁判不一。我在闡述、解析該問題時除引用理論界“否定說”與“肯定說”兩種學說之外，還將檢索、篩選到的上海市高級人民法院（2005）滬高民一（民）終字第122號民事判決張瑋訴上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司別墅認購合同糾紛案。、浙江省高級人民法院（2003）浙民一終字第271號民事判決陳小紅訴浙江福田房地產開發有限公司房屋認購合同糾紛案。
就此問題采取截然相反觀點的判決書編入本書中供讀者參考、分析。另外，本書還將最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》起草小組在這一問題上存在的前后分歧一并提供給讀者。當然，我本人在此問題上支持“否定說”。在闡明個人觀點的同時，我又引用最高人民法院（2011）民二終字第10號民事判決海南嘉博投資開發有限公司訴張小俠等股權轉讓合同糾紛案。的裁判意見：預約合同不得強制當事人訂立本約。對于相關專題的解析，我之所以做多方面實證分析，個人的動因在于希望就專題的理解與適用的解析，盡可能做到全面、到位，為實務中可能出現的相關疑難問題提供解決路徑和指引。
二、堅持基本的學術規范
本書恪守學術規范，在引用他人著述或觀點之處，實事求是地做好注釋或相關索引。即使是援引案例、裁判文書，也是最大限度地保持裁判文書的原貌。部分優秀案件，出于對裁判案件法官的敬意，我甚至將合議庭成員、書記員也作了腳注。之所以如此，一方面是出于對他人研究成果的基本尊重，另一方面也希望能為以后的研究者提供研究或文獻線索。
本書能夠成稿，首先要感謝的是我的恩師何延法律師。1998年，我自檢察機關辭職之后，有幸拜其門下修習律師業務，老師待人古道熱腸，俠肝義膽；辦案分析思路嚴謹，歸納能力強，每每能切中肯綮；法庭辯論條理清晰，言辭犀利，庭審效果極佳，被同行冠以“鐵嘴”雅號，有天生的律師稟賦。恩師的言傳身教使我終身受益。
其次要感謝的是一直以來對我信任有加的客戶。如豐泰房開的陳騫董事長，他是第一個放膽將房地產案件交給我辦理的房開公司老總。金迅達集團的奚總、永大房開公司的何總、鑫城房開的木總、大都市房開的項總……這許許多多的客戶，既給了我學習鍛煉的機會，也讓我有了專業從事建筑房地產法律服務的可能。尤其是在處理新鴻基地產、中核工業二四建設有限公司、上海張江（集團）有限公司、信息產業電子第十一設計研究院科技工程股份有限公司、江蘇南通三建集團有限公司、上海親和源有限公司、大發房地產公司、莊吉集團公司、金迅達集團公司、永大房開公司、鑫城房開公司、大都市房開公司等企業的法律事務中，讓我受益良多。在此一并表示真誠的感謝！
另外還要感謝鄧學平律師，一直幫我聯系出版社，還有我的助理徐曉東（上海交通大學凱原法學院碩士），不辭辛苦地幫我校對書稿。當然，也要感謝編輯和許許多多的人……
與諸位讀者一樣，我仍然在學習和追求進步中。工作之余寫書確實是一項非常艱巨的挑戰。這是我的第一本書，受時間、學識和經驗所限，書中疏漏甚至謬誤之處在所難免。在此，我衷心感謝關注本書的朋友們，并真誠希望各位讀者、師長、同事、朋友能夠對本書提出批評、指正和寶貴意見。
“一切理論都是灰色的，只有生活之樹長青。”生活不止，學習和探索便永無止境！相信各位讀者和師長、同事、朋友的批評、指正和建議，會給我不斷學習和提高的機會！
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