本書結(jié)合全新法律法規(guī)、司法解釋，針對房屋租賃合同糾紛審判實(shí)踐中的重點(diǎn)、疑難、新型問題展開法律適用的論述分析，并對案件審理方法與技能進(jìn)行了有益的探討。本書由深圳市中級人民法院具有審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的法官撰寫，法學(xué)基本理論的評述與典型案例的剖析相結(jié)合，作者權(quán)威，說理清晰，結(jié)構(gòu)完整，實(shí)用性強(qiáng)，內(nèi)容豐富，極具指導(dǎo)性。本書在第1版基礎(chǔ)上修訂過時的法律內(nèi)容、增補(bǔ)更新典型案例、增加相關(guān)理解論述，使內(nèi)容進(jìn)一步豐富完善。
★ 內(nèi)容新穎，針對性強(qiáng)。結(jié)合**的法律法規(guī)、司法解釋，針對各類糾紛審判實(shí)踐中的重點(diǎn)、疑難、新型問題展開法律適用的論述分析，并對案件審理方法與技能進(jìn)行了有益的探討。★ 理論聯(lián)系實(shí)際，實(shí)用性強(qiáng)。法學(xué)基本理論的評述與典型案例的剖析相結(jié)合，案例指導(dǎo),實(shí)用性強(qiáng)。★ 全面梳理，系統(tǒng)性強(qiáng)。每一專題梳理了該類糾紛的重點(diǎn)、疑難、新型問題，涵蓋了該類糾紛所有現(xiàn)行有效的法律法規(guī)、司法解釋等審判依據(jù)。★ 專家審讀，權(quán)威性強(qiáng)。北京、上海、廣東等調(diào)研能力較強(qiáng)的省高、中級法院具有審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的法官撰寫。**人民法院資深法官審讀把關(guān)，保證了內(nèi)容的權(quán)威性。
杜萬華，現(xiàn)任最高人民法院審判委員會副部級專職委員，二級大法官。
第一章房屋租賃合同及其糾紛概述
第一節(jié)房屋租賃合同的性質(zhì)
一、房屋租賃合同為債權(quán)合同
二、房屋租賃合同為暫時讓渡房屋使用收益權(quán)限的合同
三、房屋租賃合同為雙務(wù)有償合同
四、房屋租賃合同為諾成合同
第二節(jié)房屋租賃合同的主要內(nèi)容
一、房屋出租人的義務(wù)
二、房屋承租人的義務(wù)
第三節(jié)對最高人民法院房屋租賃糾紛司法解釋的理解
一、租賃合同的效力問題
二、對裝修裝飾問題的處理
三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)
第二章房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛
第一節(jié)承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛的成因與法律特征
一、承租人優(yōu)先購買權(quán)制度簡介
二、承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的價值取向
三、承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)
第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題
一、關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件
二、關(guān)于出租人的通知義務(wù)
三、關(guān)于同等條件的理解
四、關(guān)于承租人和次承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突的解決
第三節(jié)典型案例
一、吳某與建東物業(yè)公司、龍崗鴻基公司優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
二、天鵬會計師事務(wù)所與侯某優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
三、承租人明確表示不購買承租房屋，其請求宣告出租人與他人的房屋買賣合同無效的，不應(yīng)給予支持
——重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶宏彪商貿(mào)有限公司與重慶解放碑茂業(yè)百貨有限公司優(yōu)先購買權(quán)糾紛上訴案
四、租賃合同當(dāng)事人于合同中設(shè)立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)先購買權(quán)與出租人發(fā)生的爭議向人民法院提起民事訴訟
——重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶解放碑茂業(yè)百貨有限公司、重慶宏彪商貿(mào)有限公司承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛管轄權(quán)異議上訴案
五、當(dāng)實(shí)際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)
——李某與高某優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
六、承租人無權(quán)請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效
——劉某某與明某某、華某租賃糾紛案
七、出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)承擔(dān)賠償責(zé)任范圍的認(rèn)定
——安莉芳（中國）服裝有限公司與陸某某優(yōu)先購買權(quán)糾紛
第三章改變房屋使用功能的租賃糾紛
第一節(jié)房屋用途概述
第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題
——涉及房屋用途改變糾紛中租賃合同的效力認(rèn)定
第三節(jié)典型案例
改變房屋用途不影響租賃合同的效力
——某貿(mào)易公司與某投資公司房屋租賃合同糾紛案
第四章違法建筑的租賃合同糾紛
第一節(jié)概述
一、與界定違法建筑有關(guān)的法律法規(guī)
二、違法建筑的分類
三、深圳市違法建筑的特點(diǎn)
四、該類案件的特點(diǎn)和訴訟成因
第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題
一、此類案件是否應(yīng)當(dāng)先由行政機(jī)關(guān)認(rèn)定建筑物性質(zhì)
二、違法建筑租賃合同的效力
三、認(rèn)定違法建筑租賃合同無效后對案件的處理
四、違法建筑合同無效后對裝修的處理及承租人裝修損失的認(rèn)定
第三節(jié)典型案例
一、中馳公司與名江公司房屋租賃合同糾紛上訴案
二、福田中醫(yī)院與溫涌波租賃合同糾紛案
三、大梅沙公司與裴翠云租賃合同糾紛案
四、磊城公司等與祥隆公司租賃合同糾紛案
五、農(nóng)安公司與大眾公司租賃合同糾紛案
第五章房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛
第一節(jié)房屋轉(zhuǎn)租概述及相關(guān)立法例
一、房屋轉(zhuǎn)租概述
二、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)立法例
第二節(jié)我國合同法上的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系分析
一、合法轉(zhuǎn)租下的法律關(guān)系分析
二、非法轉(zhuǎn)租下的法律關(guān)系分析
第三節(jié)轉(zhuǎn)租合同糾紛中若干疑難問題
一、轉(zhuǎn)租合同的效力問題
二、租賃合同終止時次承租人的權(quán)益保護(hù)
三、次承租人的訴訟地位
四、非法轉(zhuǎn)租中承租人是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美蚯謾?quán)行為
五、次承租人對承租人所欠租金及違約金是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
第四節(jié)典型案例
第六章租賃房屋買賣的糾紛
第一節(jié)綜合評述
一、買賣不破租賃概述及相關(guān)立法例
二、買賣不破租賃原則的構(gòu)成要件
三、我國合同法上的買賣不破租賃法律關(guān)系分析
第二節(jié)審判實(shí)踐中的疑難問題
一、抵押不破租賃原則
二、租賃房屋讓與前承租人一次預(yù)付的租金如何處理
三、新的產(chǎn)權(quán)人和承租人就租金問題產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何處理
第三節(jié)典型案例
一、房屋先抵押后出租，租賃合同對受讓人不具有約束力
——華聯(lián)商廈與鄒某某不當(dāng)?shù)美麄鶆?wù)糾紛案
二、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任
——個體工商戶乙與甲公司租賃合同糾紛案
三、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力
——徐某某與二輕機(jī)械廠租賃合同糾紛案
附錄
1中華人民共和國民法通則（節(jié)選）
2中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）
3中華人民共和國合同法（節(jié)選）
4中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）
5中華人民共和國土地管理法（節(jié)選）
6中華人民共和國擔(dān)保法（節(jié)選）
7國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知
8最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋
（節(jié)選）
9最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
10最高人民法院研究室關(guān)于對租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的“欠款結(jié)算單”不適用普通訴訟時效的復(fù)函
11最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見
12北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見
13上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(一)
14上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)
15上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)
16廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例
17廣東省高級人民法院關(guān)于部分承租人對整體轉(zhuǎn)讓的租賃物是否享有優(yōu)先購買權(quán)問題的批復(fù)
18深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例
19深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實(shí)施細(xì)則
本書在2010年4月首次出版，頗受讀者的一致好評，很快售罄。
本次再版，我們對本書內(nèi)容進(jìn)行修訂，在《房屋租賃合同糾紛》（第1版）基礎(chǔ)上修訂過時的法律內(nèi)容、增補(bǔ)更新典型案例、增加相關(guān)理解論述，使本書的內(nèi)容進(jìn)一步豐富完善。相信此次修訂再版會進(jìn)一步得到讀者朋友的廣泛認(rèn)可。
由于撰寫人員有變動，在此明確本書的寫作分工如下：唐毅負(fù)責(zé)第一章、第五章的撰寫，李祖坤、張睿負(fù)責(zé)第二章的撰寫，唐毅、吳思罕負(fù)責(zé)第三章的撰寫，彭寧、許瑩姣負(fù)責(zé)第四章的撰寫，陳朝毅負(fù)責(zé)第六章的撰寫。
最后，歡迎法學(xué)界、法律實(shí)務(wù)界同仁來函、來電提出寶貴意見，以便在以后的修訂再版中不斷完善書稿的內(nèi)容。
編者2015年12月
前言
房屋作為商品，具有價值和使用價值。當(dāng)它滿足人們居住和使用需要時，是人們賴以生存和經(jīng)營的重要生活生產(chǎn)資料，這充分體現(xiàn)了房屋的使用價值。作為商品的房屋同時具有價值，當(dāng)人們買賣或租賃商品房時，其價值通過交換價值來體現(xiàn)。房屋作為法律上不動產(chǎn)之物，具有投入資金大、使用周期長、買賣和租賃法律關(guān)系相對復(fù)雜等特征。因此，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)制無不成為各國立法的一個重要的組成部分。
我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。改革開放前，我國處于計劃經(jīng)濟(jì)時代，實(shí)行的是“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。雖然這種實(shí)物分配制度在一定程度上較好地滿足了城鎮(zhèn)居民的基本住房需求，但由于公房租金較低，租不養(yǎng)房，加之國家和企業(yè)財力不足，導(dǎo)致國家無法大量興建住房，城鎮(zhèn)居民的居住條件長時間維持在較低水平，無法得到改善。有鑒于此，20世紀(jì)80年代初，鄧小平同志提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房的改革總體設(shè)想，由此揭開我國住房制度改革的大幕。1994年7月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出了建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化的目標(biāo)，開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布全國城鎮(zhèn)從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。2003年，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房的目標(biāo)。至此，可以說我國基本實(shí)現(xiàn)了住房的商品化和社會化。
伴隨著住房商品化改革的則是我國房地產(chǎn)市場的建立和繁榮。由于住房商品化改革，實(shí)現(xiàn)了住房制度由實(shí)物分配到貨幣分配的轉(zhuǎn)變，大量的新建住房甚至改革前的原有公房在滿足了一定的條件后也可以進(jìn)入市場進(jìn)行自由交易，使我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從無到有，從初步建立到全面繁榮的過程。房地產(chǎn)市場的繁榮，帶來的不僅僅是居住條件的翻天覆地的變化，而且擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)需求，帶動了諸如建材、鋼鐵等行業(yè)的發(fā)展，還解決了農(nóng)村大量的富余勞動力的轉(zhuǎn)移問題。時至今日，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要的組成部分，根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年11月8日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比重超過5%。可見，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。
與房地產(chǎn)市場繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)。在住房制度改革之初，由于我國的商品房制度才剛剛起步，新建出售的商品房數(shù)量很少，市場存量商品房更少，加上人們的權(quán)利意識也不強(qiáng)，所以房地產(chǎn)案件數(shù)量并不多，并且往往類型較為單一，多為個案。但隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展至今天，房地產(chǎn)糾紛開始大量出現(xiàn)，在民商事案件中的比重逐漸加大，并呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。以深圳兩級法院所審理的案件為例，不僅在案件數(shù)量上（2003~2008年深圳市兩級法院平均每年審結(jié)房地產(chǎn)糾紛一、二審案件20000余宗）呈逐年遞增的趨勢，而且案件本身也呈現(xiàn)出類型多元化、法律關(guān)系復(fù)雜、涉及面廣并且往往具有群體性等新的特點(diǎn)。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：
（1）市場經(jīng)濟(jì)雖初步建立，但遠(yuǎn)未發(fā)育成熟。自1992年我國提出建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)以來，迄今不過短短十六年。與歐美國家數(shù)百年的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比，我國的市場經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)未達(dá)到成熟的階段。而在此之前的幾十年里，我國一直奉行的是計劃經(jīng)濟(jì)。在新的制度尚未完全建立，舊的制度尚未完全消除的這個過渡時期中，一方面新的社會矛盾不斷產(chǎn)生，另一方面原先計劃經(jīng)濟(jì)時代掩蓋的諸多矛盾也顯現(xiàn)出來。以房地產(chǎn)市場為例，住房商品化改革之后，不僅因商品房交易而產(chǎn)生諸多新的糾紛，如延期辦證糾紛、延期付款糾紛、延期交樓糾紛、二手房買賣糾紛等，改革前的存量住房（即通常人們所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”）也因?yàn)槊媾R入市交易而產(chǎn)生一些糾紛。
（2）法律制度的不健全。法律具有一定的滯后性，以我國目前的立法模式和水平，很難滿足日新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，這便導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動中很多事情無法做到有法可依。以房地產(chǎn)市場為例，我國的房地產(chǎn)市場在短短的二三十年里經(jīng)歷了從無到有以至今天的繁榮，然而對于規(guī)范房地產(chǎn)市場至關(guān)重要的物權(quán)法卻遲至2007年3月才得以通過，并且就已通過的物權(quán)法而言，也存在著原則性過強(qiáng)、缺乏可操作性等諸多問題，很多問題的解決還有賴于后續(xù)配套制度的建立。
（3）房地產(chǎn)市場本身的復(fù)雜性。這體現(xiàn)在：①市場主體復(fù)雜。房地產(chǎn)市場涉及房地產(chǎn)交易雙方、銀行、房地產(chǎn)中介以及政府機(jī)構(gòu)等諸多主體，而各主體均存在自己的利益訴求，關(guān)系較為復(fù)雜，這就使房地產(chǎn)市場本身成為一個諸多主體共同參與、相互博弈的領(lǐng)域。②市場運(yùn)作程序的復(fù)雜性。由于房地產(chǎn)市場是一個諸多主體共同參與運(yùn)營的領(lǐng)域，各主體如何參與市場的運(yùn)作，其中涉及很多技術(shù)性、專業(yè)性極強(qiáng)的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的運(yùn)作程序復(fù)雜化、專業(yè)化。③就目前而言，我國的房地產(chǎn)市場在很大程度上還是一個政策市場，這也是我國房地產(chǎn)市場不成熟的一個表現(xiàn)。政府的政策，特別是在目前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下先后采取的加息、減息等稅收政策，對于房地產(chǎn)市場往往產(chǎn)生重大的影響，使房地產(chǎn)市場缺乏一定的穩(wěn)定性和可預(yù)期性，從而使房地產(chǎn)市場的糾紛更為復(fù)雜。
（4）人們思想觀念的變化。一方面，隨著法治觀念深入人心，人們的權(quán)利意識覺醒，維權(quán)意識增強(qiáng)，一旦發(fā)生爭議更愿意訴諸法律；而另一方面，市場經(jīng)濟(jì)要求市場主體所必需的誠信觀念仍然沒有真正建立起來，人們的契約精神欠缺。以深圳為例，在2008年，由于深圳房價的不斷下跌，很多購房者以種種理由甚至以斷供為要挾要求房地產(chǎn)商返還其購房差價，這在某種程度上就是缺乏契約精神的一種體現(xiàn)。這兩個方面共同導(dǎo)致了實(shí)踐中房地產(chǎn)訴訟案件數(shù)量的激增。
近年來，因房屋而導(dǎo)致的糾紛中，房屋租賃合同糾紛逐漸成為主要的類型之一。這主要是因?yàn)榉课菔侨藗兩a(chǎn)、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地產(chǎn)價值高以及中國人傳統(tǒng)的購房、置地觀念，這就使擁有自己的房地產(chǎn)成為很多人為之奮斗的目標(biāo)，而即使那些沒有能力購買商品房的人，起碼也要通過租賃來解決居住的問題。因此，房屋的租賃是房地產(chǎn)市場中最主要、最經(jīng)常發(fā)生的市場行為。對房地產(chǎn)市場的規(guī)范最重要的就是對房屋買賣和房屋租賃行為的規(guī)范。由于實(shí)踐中法律制度的缺位、社會誠信體系的缺失以及市場主體之間地位的失衡，導(dǎo)致房屋租賃糾紛經(jīng)常發(fā)生。有鑒于此，本書研究的內(nèi)容主要就是房屋租賃合同中經(jīng)常遇到的、爭議較大的問題。
房屋租賃領(lǐng)域中法律問題十分復(fù)雜。盡管我國早在1999年就制定并實(shí)施了統(tǒng)一《中華人民共和國合同法》，雖然不可否認(rèn)統(tǒng)一合同法是立法水平較高的一部法律，但單單依靠一部合同法是很難解決房屋租賃的法律問題的，因?yàn)楹贤ㄖ荒軓膫鶛?quán)的角度對房屋的租賃糾紛進(jìn)行規(guī)范，無法涉及物權(quán)的問題。2007年，我國物權(quán)法的出臺，可以說很大程度上填補(bǔ)了房屋租賃領(lǐng)域的法律空白，為司法機(jī)關(guān)正確處理房屋租賃糾紛提供了統(tǒng)一的法律依據(jù)。但物權(quán)法仍然存在過于原則化、缺乏可操作性等缺點(diǎn)。2009年6月22日最高人民法院通過了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，對房屋租賃糾紛中存在的問題作了進(jìn)一步明確的解釋，但實(shí)踐中仍然存在不少爭議的問題。這就需要我們的法官和學(xué)者運(yùn)用自己的智慧，對這些尚存爭議的問題以及實(shí)踐中不斷出現(xiàn)的新問題進(jìn)行不懈的研究和探索，在現(xiàn)行法律制度框架中尋找解決這些問題的妥善方法。
本書結(jié)合新出臺的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》主要討論了房屋租賃過程中常見的糾紛，包括房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛、改變房屋使用功能的租賃糾紛、違法建筑物的租賃合同糾紛、房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛、租賃房屋買賣的糾紛。本書對這些糾紛涉及的法律問題，均結(jié)合案件實(shí)例，進(jìn)行了深入的探討分析。
本書編委會
2010年1月
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