本書詳解8大典型類別的商業地產案例，還原項目從前期規劃直至后期運營的過程。聚焦不同類別項目常見問題，不僅有詳盡的案例解讀，還有策略要點與思維指引。項目復盤：從發現問題實質，到抽絲剝繭解決問題，詳析治愈案例“病癥”過程中的思考與分析。精要總結：融合案例回顧與案例總結于一體。不同案例，各有側重，提供“對癥下藥”的解決方案。圖文透析：書內配有項目運作過程中的各類關鍵節點圖表，匹配文字，提供直觀的感受與借鑒。
商業地產案例完整復盤，首次揭秘北京SKP、華潤五彩城等7大經典項目的背后故事，優客工場創業投資公司創始人、董事長毛大慶，中國商業地產聯盟秘書長王永平，香港立邦（管理）有限公司中國區執行副總裁林健屏聯袂推薦。如實案例還原+延伸閱讀+思考提示+案例總結，從定位到運營，詳解不同項目常見“病癥”的創意“藥方”。
近兩年一直有業內友人提議，鼓勵我們將所運作過的項目進行總結分享，在他們看來，中國商業地產策劃人如同在黑夜中疾行，急需經驗指導，而當下市場上缺乏此類書籍。
我們團隊的主要成員都是與行業共同發展成長的資深業者，過往亦全心投入，并借天時、地利策劃了一些被稱為典范的商業項目，即便如此，若被期許為行業指點迷津而錄字成書，也不免感到力小而任重，不易背負。
在商業地產項目策劃的十幾個年頭中，我看自己一直是一個“殘缺”的從業者——雖無悔付出全部精力于工作，但至今仍沒有一個項目能令自己十分滿意，多年從業也是一個充滿遺憾的歷程，常為項目的未竟構想與遺留瑕疵而感到焦炙。
但我始終投入極大的熱情在商業地產領域，對于自己這種本能式的全情投入，前些年我一直解釋為“源于喜歡”，但近幾年我感覺也許是因為我的思想“潔癖”。無論是對于紙上一段文字的陳述邏輯，還是對于一個現實目標的盡善達成，我從來都不可避免地在其中“磨足洋工”，費盡思量地反復斟酌研磨。因而，對于自己可稱為“嗜好”的這份工作，更是“錙銖必較”，懷有“得寸進尺”的不滿足。這種感覺就像是一個手藝人或工匠，你有技能不斷累積的信心，更有對完美作品的渴望，還有對當下每一個成果的遺憾不滿，都會累加成為推動你急促投入下一輪創作的動力。
如同人的成長，回望當初自己的青澀總感赧然，不足為道；對于自感遺憾的項目，雖可能也幸得不少嘉贊，但仍難以跨過自己，也就一直沒有太多動力投入精力整理呈現。
直到去年，隨著我對社會公益實踐的深入，給自己帶來了一些改變，也間接地推動了這本書的面世。公益是沒有輕重之分的，一位值得尊敬的優秀公益人并不取決于他付出了多少錢財物資，也不是因為他付出了多少時間，而是基于每個人的狀況做到了多大程度的盡心盡力，每位盡自己所能的公益人都是最好的公益人。對于不完美的每個人，在不能提供完美價值的情形下，就已經在進行最大化分享是值得鼓勵贊許的。這種公益評價的角度之于案例書亦有啟發。案例本身不應是說教的模板，應是啟發思考的火花，不必過于苛求其完美，盡力還原其真實操作歷程，集思成冊，引發思考借鑒也是一件值得去做的事。
中國商業地產開發是一個突進成長的無序多變市場，消費者從南到北、自一線到三線城市的差異非常明顯，而且又存在著如租售并舉的中國特色狀況，所以找到普適性、高價值的案例的難度很高。在過往的一年中，我們在逾200個案例中進行層層遴選，最終八個案例得以脫穎，其各自代表了商業地產的一個主要類別。其中新光天地是中國最高銷售額的奢侈品商業項目，陽泉新天地為四線城市最大體量的租售并舉項目，斯普瑞斯是中國第一個細分市場的奧特萊斯，華潤五彩城是為北京開啟了生活方式中心時代的創始項目，而臨汾新東城與鄭州金林中心則都是借以商業項目的成功運作逆轉了地段價值，以不同策略但殊途同歸地成為所在城市的綜合體銷售冠軍。
所謂成功不可復制，但一類事物的成功背后一定存在著共同基礎原理，是這些原理在不斷孕育新的成功。本書對每一個案例都盡可能深度還原，并輔以必要的延展閱讀，希望能夠使讀者得到對原理的思考與體悟，以及對他們未來的事業形成有效的支持。
有效的讀書不僅是吸收和接受，更是投入和創造，而讀者應該和書保持一個距離，如此才能更獨立、清楚地審視思考，從而收獲自己的體會與感悟。雖然一千個人眼中有一千個哈姆雷特，但我也很期待讀者在閱讀這本書時能夠體味我們經歷的從困頓轉入光明的歷程，這樣我們不僅會因為得到共鳴而感到喜悅，也更因為相信這一體驗會增強讀者面對困難時的信心而感到欣慰。
在本書的準備過程中，從對案例的反復比選到對操作細節的深掘細究，我的兩位同事劉關、周長青付出了很多的心血，在此對他們表示衷心的感謝，沒有他們的努力就沒有這本書的完成。
張家鵬
張家鵬
RET睿意德執行董事/中國地產圓桌會秘書長
商業地產行業著名的意見領袖和分享者、實戰講師，福布斯中文網等多家財經及地產媒體的專欄作者，著有行業暢銷書《商業地產真相》和《商業地產：不一樣的思維與答案》。在參與創辦中國最大商業地產服務商RET睿意德之前，曾推動DTZ戴德梁行商業地產服務成為大中華地區行業領導者及最佳贏利部門。
王玉珂
RET睿意德高級董事
王先生擁有20余年房地產從業經驗，曾服務多家知名企業及機構投資者，參與過100余個大中型商業地產項目，同時為許多零售企業提供咨詢服務。長期致力于商業地產從片區規劃、開發策略、創意產品、營銷代理、運營顧問到投資金融分析等全產業鏈服務。
前 言
001第1章
高端商業項目：如何迎合奢侈品胃口 /
一個不被周知的事實是，國內最賺錢的商業項目新光天地險些被打造成一個百姓生活配套商業項目。如果那樣，它很可能出現的模樣是，一個大型的連鎖超市加上一個中端百貨，背后則更多的是住宅以及公寓。這中間，操盤者如何轉變？定位如何確定？高端品牌如何吸引？
從社區商業項目到頂尖高端商業項目的逆轉：新光天地如何實現“五級跳”？
如何迅速把脈高端品牌的各類需求？
好的位置各家品牌都想選。如何把握它們之間的競合關系？
002第2章
商業綜合體：小城市新區大盤如何逆轉 /
不同于城市傳統核心區，新區從土地價值、基礎配套，到認知程度和人口導入，都難以在短時間內獲得市場的認可。新區大盤綜合體由此遭遇巨大挑戰。臨汾新東城項目正是新區大盤項目的典型案例。“先天不足”的它面臨市場認知程度較低、配套落地
目 錄 Contents
遙遙無期等問題，同時在剛剛啟動之時遭遇“成長的煩惱”。它是否有機會依靠商業重新突圍？
新區大盤如何重塑板塊價值，以為項目提供持續動力？
商業緣何成為重塑地段板塊價值的切入點？
銷售商鋪就是銷售商鋪經營計劃
003第3章
城市遠郊商業項目：如何破解“大體量魔咒” /
隨著城市中心區域地塊的逐步稀缺和城市人口的外溢，遠離城市核心商圈的購物中心正逐漸獲得資本和市場的青睞。區別于核心區域的商業項目，這些購物中心雖然擁有土地成本低廉等先天優勢，但往往因為位置偏遠、交通不便、規模較大、周邊消費群體有限等因素，容易陷入空置率高、運營困難、租金收益不高等煎熬狀態。華潤五彩城就是這一遠離市中心的大體量商業項目的代表，它是如何破解“大體量魔咒”的呢？
遠郊購物中心真的沒人來逛嗎？
定位需要從挖掘未來機會開始
遠郊商場靠什么來吸引人群重復前往？
建筑設計上要炫酷還是要功能？
目 錄 Contents
004第4章
舊城改造大盤：如何依靠商業拉動大盤銷售 /
舊城改造大盤往往會遭遇如下成長中的陣痛，即啟動之時因低價等因素可短時間內吸引大量剛需人群，發展一段時間后就因為資金受累回遷、整體產品缺乏亮點呈現銷售下滑甚至停滯狀態。此種宿命是否可以避免？鄭州的金林中心正是此類項目較為典型的案例，它是如何依靠商業盡顯項目優勢，由居住大盤華麗變身為城市綜合體的呢？
舊城改造大盤陷入走高乏力窘境
項目案場救急：重振信心為第一要義
變性：用商業重塑項目
整容：案場重整贏得佳績
005第5章
小城市大體量商業項目：如何規劃租售結合型商業 /
山西陽泉濱河新天地，是一個對于中國特有的商業地產發展階段頗有啟發意義的項目。它體量巨大，身處城市消費和商業氛圍都有待培養，操盤時間跨度長，物業組合豐富，采取租售組合策略，招商運營要同時解決租賃和商鋪銷售兩大問題。這一在全國創造諸多“第一”的項目用其近十年的成長經歷向我們展示了，
目 錄 Contents
在尊重商業特性與結合當地市場情況的前提下，開發商、消費者、投資人和品牌商是如何實現共贏的；通過規劃、產品的創新以及運營方面的掌控，又是如何實現項目多重增值的。
“巨無霸”面臨的機遇與挑戰
探尋盈利模式：商鋪一賣必然就死嗎？
租售比例有無定律
006第6章
小城市大體量商業項目：租售型商業項目如何招商與運營 /
山西陽泉濱河新天地項目因體量巨大且為租售結合型商業項目，在招商與運營方面的經驗分享亦能給業界帶來眾多啟發。如何引來大主力商戶，并對其他散售店鋪形成帶動效應？投資客若無能力經營，就任憑其空置商鋪不做處理嗎？如何在幫助投資客提升租金回報的同時，提升項目整體經營業績？持有商鋪和銷售商鋪的商戶質量參差不齊，如何把握分寸？小城市商業項目的加盟商或代理商多數在經營上不甚規范，如何應對？
四線城市租售項目如何引來沃爾瑪？
小城市大體量商業項目往往遇到哪些運營難題？
租售項目的運營困惑與解決之道
目 錄 Contents
007第7章
三線城市新區高端商業項目：如何將高端品牌拉到陌生城市開店 /
威海九龍城購物休閑廣場是國內小城市高端商業項目的最新典范。歷經多年的準備和努力，它開創了三線城市新區首個高端購物中心的先河，成為當地較為成功的商業地產開發標桿項目。在它成長的過程中，如何說服眾多高端品牌到陌生城市開店？如何把握招商節奏？在為該項目提供顧問和招商服務的過程中，我們對于這樣的項目操作深有體會。這其中的故事，值得分享。
三線城市高端商業項目的市場機會有哪些？
成功建筑設計理念不能照搬照抄
三線城市高端品牌的招商之道
008第8章
奧特萊斯項目：如何應對奢侈貨源稀缺的挑戰 /
與國外奧特萊斯發展歷程不同，國內的奧特萊斯并非在購物中心達到一定規模后出現的，而是與購物中心同步發展的，這致使以“名品+折扣”為特質的奧特萊斯的發展首先遭遇貨源的挑戰。加之眾多投資商對奧特萊斯業態的開發、招商及運營模式等方面認知度不夠完整，國內沒有成型的奧特萊斯運營商，多數開
目 錄 Contents
發主體都是在商業零售領域尚缺乏經驗的開發企業，在中國打造成功奧特萊斯并非易事。那么，在激烈的競爭環境下，北京斯普瑞斯奧特萊斯項目是怎樣走出差異化的生存之路呢？
一定區域內，奧特萊斯項目能有幾個？
如何在定位層面尋找夾縫中的生存機會？
如何用國內第一家連卡佛奧特萊斯店引來眾多潮牌？
三招應對試運營階段的尷尬境界
附 錄 /
附錄A 品牌選址硬件要求 /
附錄B 商業建筑設計要點與原則 /
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