本書主要從政府管理部門和行業發展的角度, 系統地闡述了房地產開發用地、房屋征收與補償、房地產開發、房地產交易、房地產產權與產籍、房地產稅費、房地產行政管理信息化以及房地產行業宏觀調控等方面的管理政策和內容, 并融合了作者多年的研究成果。
買房已成為中國人生活中的頭等大事。房地產市場有參與主體不僅包括房地產商和購房者，還包括各級政府。本書主要講述政府如何管理房地產市場行業與房地產市場，在“縱橫兩條線”上展開。縱向上，按照“房地產開發與經營活動”的先后順序展開，圍繞“國有土地的征收與補償——開發用地的獲取——開發銷售的完成”，闡述政府對此過程的管理；橫向上，在“房地產開發與經營活動”的外圍展開，主要闡述政府在中介服務、產權產籍、房地產稅收及房地產宏觀調控等方面的管理。在內容上，本書除了描述傳統的房地產管理內容外，還以案例分享或資料分享的方式，列舉了大家比較關注的問題，比如，小產權房問題、房產稅問題、營改增問題等，以此引發讀者思考，更加客觀理性地理解房地產相關法律條文和政府政策。
在中國，房地產業的快速發展不僅改變了人們的居住面貌，而且使城市景觀得到了很大改善。人們不再居住在狹小、擁擠的空間中，取而代之的是寬敞明亮的居住環境。包括在土地之內的房地產商品不僅與老百姓的生活緊密相關，更成為他們的一項最重要資產。有資料統計，2015年中國家庭資產中房產占近7成，買房已成頭等大事。
房地產市場的參與主體不僅有房地產相關企業和購房者，還包括各級政府。誠然，世界各國政府都非常重視房地產行業的管理，但中國社會特有的文化現象決定了對房地產行業及房地產市場的管理成為政府一項非常重要的任務。
本書主要講述政府如何管理房地產行業與房地產市場。多年來，政府通過立法、頒布行政法規、命令、通知等形式，動用經濟手段、法律手段、行政手段等加強房地產市場管理，依法管理房地產市場和行業已成為常態，成為房地產管理的基本原則。本書在寫作過程中查閱了大量法律條文，力求每一部分內容都以最新的法律條文作為基礎，見附錄A。
在結構安排上，本書在“縱橫兩條線”上展開。縱向上，按照“房地產開發與經營活動”的先后順序展開，圍繞“國有土地的征收與補償—開發用地的獲取—開發銷售的完成”，闡述政府對此過程的管理；橫向上，在“房地產開發與經營活動”的外圍展開，主要闡述政府在中介服務、產權產籍、房地產稅收等方面的管理，同時闡述房地產宏觀調控的相關問題；鑒于信息化技術已滲透到房地產管理中，所以本書用一章的篇幅講了這方面的內容。力求讀者通過閱讀本書，可以對房地產管理的法律法規條文有個全面了解和認識。
在內容安排上，本書除了描述傳統的房地產管理內容外，還以案例分享或資料分享的方式列舉了大家比較關注的問題，例如，小產權房問題、房產稅問題、營改增問題等，以此引發讀者思考，更加客觀理性地理解產地產相關法律條文和政府政策。
本書的內容安排可分為三大部分。第一部分包括第一章，主要闡述房地產管理的基本概念、管理體制和法規體系；第二部分包括第二章至第四章，主要闡述政府對房地產開發與經營過程的管理；第三部分包括第五章至第十章，主要闡述房地產產權登記、產籍管理、稅收管理、中介服務管理、信息化建設和宏觀調控等問題。其中，第九章由山東科技大學趙相偉講師寫作，其余章節由山東科技大學李英教授寫作，煙臺衛正地產評估有限公司楊世寨總工程師對全書進行了通稿并作修改。
本書屬編著層次的教材，融合了作者多年的研究成果。本書可以作為房地產開發與經營、工程管理等專業的本科教材，也可以作為相關專業研究生的參考用書，還可以作為房地產行業從業人員和房地產行政主管部門工作人員的工作參考書，或作為普通百姓了解房地產行業管理的科普讀物。
本書的寫作過程得到了很多人的幫助。感謝北京師范大學董藩教授的學術建議，感謝青島市黃島區房產管理和住房保障中心盧華先生和朱永華先生的政策指導，感謝山東能源置業的學員們，感謝戴德梁行青島分公司商鋪經理龐如曉先生的專業意見，感謝學生徐亞茹、張文龍同學在數據采集、資料收集和整理過程中所做的工作，感謝清華大學出版社杜春杰女士在教材出版方面給予的協助，感謝所有文獻的作者和提供幫助的人們。
由于時間和水平有限，書中難免有錯誤和疏漏之處，敬請廣大讀者批評指正。
李英趙相偉楊世寨
2017年1月
第一章 緒論 1
學習目標 1
導言 1
第一節 房地產及房地產業 1
一、房地產的含義與分類 1
二、房地產業的含義與行業性質 4
三、房地產行業經濟活動的主要內容 4
第二節 房地產管理機構及其職能 5
一、國家級房地產管理機構及其職能 5
二、地方房地產管理機構及其職責 10
第三節 房地產管理的法律依據 12
一、《憲法》對房地產立法的原則性規定 12
二、房地產律法的三個結構層次 13
本章小結 14
綜合練習 15
第二章 國有土地上房屋征收與補償管理 16
學習目標 16
導言 16
第一節 房屋征收與補償概述 16
一、房屋征收與補償概念 17
二、房屋征收與補償的法定條件 18
第二節 房屋征收與補償程序與內容 19
一、房屋征收與補償的原則 19
二、房屋征收與補償的程序 21
三、房屋征收補償的內容 25
第三節 房屋征收評估 26
一、房屋征收評估的內涵 26
二、房屋征收評估的特點 27
三、房屋征收評估的方法 28
四、房屋征收評估程序 29
五、房屋征收評估機構的選定及委托 31
第四節 《房屋征收與補償條例》的進步與不足 33
一、《房屋征收與補償條例》的進步 33
二、《房屋征收與補償條例》的不足 34
三、政策建議 37
【案例分享】艾正云、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋征收補償決定案 38
本章小結 39
綜合練習 40
第三章 房地產開發用地管理 41
學習目標 41
導言 41
第一節 房地產開發用地概述 41
一、房地產開發用地的特征 41
二、房地產開發用地的類型 43
三、獲取土地使用權的方式 43
第二節 國有土地使用權出讓 44
一、國有土地使用權出讓的概念和特征 44
二、國有土地使用權出讓的原則 45
三、國有土地使用權出讓的方式 46
四、國有土地使用權出讓的程序 47
第三節 國有土地使用權出讓的轉讓、出租和抵押 50
一、國有土地使用權的轉讓 50
二、國有土地使用權的出租 53
三、國有土地使用權的抵押 53
第四節 土地儲備制度 54
一、概述 54
二、現行土地儲備制度的組織體制 55
三、可納入土地儲備范圍的土地類型 56
四、土地儲備的基本運作模式 56
五、土地儲備制度對房地產市場的影響 57
【案例分享】2016年成史上最可怕地王年 四季度樓市風險或爆發 58
本章小結 59
綜合練習 60
第四章 房地產開發與經營管理 61
學習目標 61
導言 61
第一節 房地產開發企業的設立及資質 61
一、房地產開發企業的設立條件 61
二、房地產開發企業的設立程序 62
三、房地產開發企業的資質管理 63
四、房地產開發項目資本金制度 65
五、五證兩書與三表 67
六、房地產開發經營的幾個階段 69
第二節 建設前期準備階段的管理 69
一、規劃報建與施工圖審查 69
二、工程招標與投標 70
三、申辦《施工許可證》 71
第三節 開發建設階段的管理 73
一、房地產開發項目質量責任制度 73
二、房地產開發項目竣工綜合驗收備案制度 77
第四節 商品房銷售與交付階段的管理 78
一、商品房預售的條件 78
二、商品房預售資金及其監管 79
三、商品房現售的條件 82
四、禁止房地產開發企業采取的銷售方式 82
五、商品房銷售合同的內容及網上簽約 84
六、計價方式的選擇與面積誤差的處理 85
七、規劃與設計變更的處理 87
八、預訂款項的規定 87
九、商品房交付的規定 88
十、房地產開發企業違規應承擔的法律責任 89
2．按照用途來分類
按照房產的用途來分類，可將其劃分為如下八類。
�。�1）住宅，是指供人們日常生活居住的房屋，可細分為商品房、房改房、廉租房、公共租賃住房、經濟適用房、兩限房、解困房和微利房等種類。
�。�2）生產用房，是指城市物質生產部門的用房，包括工業、交通運輸業、建筑業等部門的廠房、車間、倉庫、辦公室、實驗室及生活服務用房等。
（3）商業用房，是指商店、銀行、郵電、旅館、餐飲以及其他經營性服務行業所使用的房屋。它既包括直接用于營業活動的房屋，包括商業店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發市場、賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所、洗浴中心、美發廳等，也包括辦公室、倉庫、堆棧等輔助用房。
�。�4）公用設施用房，是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。
�。�5）辦公用房，是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設備較齊全的為高標準寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。
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