《新時期我國房地產周期波動研究：特征、成因和結構變化的計量分析》基于經濟周期波動的理論和方法，結合我國房地產市場的實際和現狀，圍繞兩條主線——房價周期波動和房地產投資周期波動，分別從其波動特征、成因、地區差異和結構變化進行了系統的論證。《新時期我國房地產周期波動研究：特征、成因和結構變化的計量分析》是在筆者主持的國家社會科學基金一般項目“我國房地產波動及結構變化的動態計量分析”（項目號：08CJY018）的主要研究成果和筆者的博士學位論文“我國經濟轉軌時期房地產增長周期波動——特征、成因和結構變化的計量分析”的基礎上形成的。《新時期我國房地產周期波動研究：特征、成因和結構變化的計量分析》共分10章進行論述。
《新時期我國房地產周期波動研究：特征、成因和結構變化的計量分析》可供大專院校從事房地產經濟分析的教師、碩士和博士研究生，國家相關政府部門的分析與決策人員，國內外相關企業的經營管理層以及其他對房地產經濟有興趣的研究人員閱讀和參考。
本書試圖探討我國房價周期和房地產投資周期的特征，并密切結合我國房地產市場轉軌過程中的特點，圍繞著如何科學測度房地產周期等學術前沿問題，采用多種計量經濟方法，尤其是經典的經濟周期波動的方法，從全國各省市以及主要城市等多角度對我國房價和房地產投資周期進行分析，是一本較系統地分析我國房地產周期波動特征、成因和結構變化的專著，這些研究既是政府宏觀管理部門密切關注的問題，也是學術界長期探索的重大課題。
序
前言
第1章 房地產周期波動理論及傳導機制
1.1 經濟周期和房地產周期
1.2 房地產周期波動的傳導機制及相關模型介紹
1.3 我國房地產市場發展歷程和現狀分析
1.4 本章小結
第2章 我國房地產投資周期波動特征及成因的實證分析
2.1 我國房地產投資景氣指標的選取
2.2 我國房地產投資景氣指數及其特征分析
2.3 影響房地產投資波動的模型
2.4 影響我國房地產投資波動的主要因素分析
2.5 本章小結
第3章 我國房地產價格周期波動的特征及成因
3.1 房地產價格的形成機制 序
前言
第1章 房地產周期波動理論及傳導機制
1.1 經濟周期和房地產周期
1.2 房地產周期波動的傳導機制及相關模型介紹
1.3 我國房地產市場發展歷程和現狀分析
1.4 本章小結
第2章 我國房地產投資周期波動特征及成因的實證分析
2.1 我國房地產投資景氣指標的選取
2.2 我國房地產投資景氣指數及其特征分析
2.3 影響房地產投資波動的模型
2.4 影響我國房地產投資波動的主要因素分析
2.5 本章小結
第3章 我國房地產價格周期波動的特征及成因
3.1 房地產價格的形成機制
3.2 我國房價波動的基本特征及趨勢分析
3.3 基于HP濾波研究我國房地產價格波動偏離均衡的程度
3.4 影響我國住宅價格波動成因的實證分析
3.5 本章小結
第4章 我國區域市場城市房價波動“波紋效應”的檢驗
4.1 我國城市房價分區域的波動特征
4.2 動態因子模型簡介
4.3 各區域房價波動動態因子模型的估計結果
4.4 我國各區域市場及其城市房價互動關系研究
4.5 本章小結
第5章 我國房地產增長周期波動區域差異的特征分析
5.1 我國房地產業發展的區域現狀
5.2 誤差修正模型
5.3 我國房地產價格波動區域差異的實證分析
5.4 我國住宅投資波動區域差異的實證分析
5.5 本章小結
第6章 我國經濟轉軌過程中房地產周期的結構變化
6.1 我國房地產市場產品結構、投資資金結構的變化
6.2 基于可變參數模型估計經濟結構變化對房地產投資的動態影響
6.3 基于虛擬變量方法研究影響我國房價結構變化的因素
6.4 本章小結
第7章 我國房價波動區制轉移特征的實證分析
7.1 馬爾科夫區制轉移模型的基本形式
7.2 我國房地產價格波動區制轉移特征的實證分析
7.3 本章小結
第8章 房地產周期對上下游行業動態沖擊的效應分析
8.1 房地產業的關聯特征
8.2 VAR模型的基本思想
8.3 上游行業與房地產業的動態關系
8.4 下游行業與房地產業的動態關系
8.5 本章小結
第9章 我國房地產市場泡沫測度及影響因素分析
9.1 房地產泡沫的成因及文獻綜述
9.2 房地產泡沫測度的理論模型
9.3 我國房地產泡沫測度的結果分析
9.4 我國房價泡沫影響因素的實證分析
9.5 本章小結
第10章 國際房地產價格周期波動的比較研究
10.1 各國房價周期波動與宏觀經濟周期波動的關系
10.2 各國房地產價格波動差異的實證分析
10.3 各國經濟基本面對房價變動的解釋能力
10.4 本章小結
參考文獻
第1 章 房地產周期波動理論及傳導機制
任何經濟體的運行都不可能一直處于均衡狀態， 而總是處于對其均衡狀態的偏離和調整中， 即總是在增長較快的繁榮期與增長較慢甚至負增長的衰退期之間交替運行。當經濟處于繁榮期時， 經濟的快速發展往往會引發較高的通貨膨脹；而當經濟處于衰退期時， 產出、投資的下降會使失業率升高， 人們不得不忍受由于失業帶來的痛苦。因此， 更多的經濟學家開始關注經濟周期現象， 并希望能夠準確地預測經濟周期的轉折點， 積極地應對由于經濟周期波動給經濟帶來的影響。
從宏觀經濟的角度看， 房地產既是一種投資品， 又是一種消費品， 關聯市場中的供給和需求兩方面， 進而決定了它在經濟周期波動中的重要地位， 很多學者的研究表明房地產具有經濟晴雨表的功能。從微觀的角度看， 與其他資產市場相比， 房地產市場又有其自身的特點： 不同類型的房地產產品（住宅、商業用房、辦公用房等）的供給不能相互轉換， 形成市場供給的剛性； 產品交易沒有固定的交易市場， 不是很頻繁， 成本較高， 交易雙方價格缺乏透明性； 房地產抵押貸款造成金融外部性等。正是房地產的這些特點導致了房地產市場的周期波動特征。
因此， 房地產周期波動既有自身的特點， 又與宏觀經濟波動相關聯。
房地產周期作為一個相對獨立的研究領域始于20 世紀80 年代， 由于美國經濟出現“滯脹” ， 引發了對經濟周期波動的重視， 而房地產周期作為經濟周期的重要組成部分， 其研究開始進入一個蓬勃發展的階段。由于我國房地產市場起步比較晚， 直到20 世紀90 年代中后期房地產經濟學家們才開始關注房地產的周期波動。當房地產業處于周期的不同階段時， 其對供給、需求、空置率、租金等的影響是不一致的。例如， 當房地產周期處于蕭條階段時， 表現為供給大于需求， 使得市場中的空置率明顯增加， 房屋租金下降， 投資者尤其是投機者不愿意投資，而將資本轉向別的投資品。因此， 隨著房地產周期的波動， 由供給和需求所決定的各關聯性指標會發生相應的變化。
近30 年來國內外有大量的文獻研究房地產周期波動理論， 及其與經濟周期波動之間的關系， 主要是基于下面四個原因：
第一， 房地產作為個人投資品， 吸引更多的國際投資者增加他們投資組合中房地產的比重， 從而使得房地產周期成為投資決策中的重要部分。
第二， 由于在20 世紀80 年代后期和20 世紀90 年代初期房地產市場經歷了全球性的周期波動， 在收縮期來臨時， 多數房地產投資者獲得負的收益。因此， 他們需要對房地產周期波動行為有一個更好的解釋，以避免由于房地產周期再次發生（尤其是衰退再次發生）而導致的損失（ Ronald ，1997） 。第三， 在關于周期波動的大量文獻中， 前人研究了不同行業、不同層面、不同地區的經濟周期波動， 形成一種多角度、多框架、多層次的對宏觀經濟周期的判斷， 其中包括各種投資品的投資周期。房地產作為一種投資品， 既是第三產業中的重點行業， 又與金融行業關系密切， 因此， 其周期波動必然成為人們研究的重點。第四， 房地產周期非常重要的一點是它影響國民財富的大部分（ Pyhrr et al.， 1999） ， 例如， 在瑞典， 房地產總存貨的價值是年度GDP（國內生產總值）的2 倍； 在美國大約是3 倍； 日本在泡沫經濟破滅前， 其土地資產總額相當于日本GDP 的3.69 倍。這進一步表明房地產周期與實體經濟周期之間的關系非常密切， 因而， 對房地產周期波動進行科學合理的研究變得非常重要。
與股票和債券等金融投資相比， 房地產直接投資的流動性較差， 使投資者的風險更大。同時， 房地產的投資過程要復雜得多， 需要花費更多的財力和時間方能完成投資過程。因此， 相對而言， 房地產投資是一個長期投資。這就要求對周期波動和交易時間有更準確的判斷。基于上述原因， 很多學者對房地產投資、收益、價格、空置率、新開工指數、吸納指數等的周期波動進行了詳盡的研究， 根據已有的研究成果， 可將房地產周期波動的研究分為三大類： 第一類文獻主要是根據已有的闡述宏觀經濟周期波動成因和本質的經典理論， 將其拓展到房地產領域， 研究房地產周期波動的成因和本質， 并深入分析了房地產周期波動的傳導機制。第二類文獻基于周期波動的測定方法， 研究了不同經濟背景、不同市場發展程度的情況下各類（長周期、短周期； 辦公用房、住宅、商業用房； 等等）房地產周期波動的長度和振幅。第三類文獻是基于對房地產周期的研究， 分析了房地產市場的泡沫和投機行為。
本章1.1 節首先介紹經濟周期和房地產周期， 以及兩者之間的關系；
1.2 節介紹幾個研究房地產周期波動傳導機制的理論模型；
1.3 節介紹我國房地產業的發展歷程和現狀分析。
1.1 經濟周期和房地產周期
1.1.1 經濟周期
美國著名經濟學家密切爾（ W.C.Mitchell）和伯恩斯（ A.F.Burns）在1946 年為經濟周期下了這樣的定義① ： “經濟周期是在主要以工商企業形式組織其活動的那些國家中所看到的總體活動的波動形態。一個周期包含許多經濟領域在差不多相同時間所發生的擴張， 跟隨其后的是相似的總衰退、收縮和復蘇， 后者又與下一個周期的擴張階段相結合， 這種序列的變化是反復發生的， 但不是定期的；經濟周期的持續期從1 年以上到10 年、20 年不等； 它們不能再分為性質相似、振幅與其接近的更短的周期。”
回顧經濟周期波動的歷史， 每一個周期都有大致相同的過程， 即復蘇、繁榮、衰退、蕭條， 這是經濟周期的共性。但是， 每一次周期又有其自身的特點，周期波動的長度、振幅、誘因可能不完全一樣。在經濟學發展的歷程中， 各個經濟學流派提出了不同的理論， 對經濟周期波動的現象進行了解釋， 其中也包括對經濟周期測定方法的不斷改進。
1.1.2 房地產周期
由于房地產業與建筑業密切相關， 因此， 房地產周期波動與建筑業周期波動自然密不可分。早期的房地產周期研究與建筑周期研究是融為一體的， 主要集中討論了房地產周期的影響因素。Mitchell 在其1927 年的專著《經濟周期： 問題和調整》（ Business Cycle ： T he P roblem and Its Setting）中詳盡地討論了自20 世紀初以來經濟周期波動測定與景氣指數建立等方面的進展和成果， 指出由于建筑活動受人口增長、房屋拆遷、維修及投資利潤率等因素的影響， 建筑業的供求不但像工業那樣無限地擴大或縮減， 而且龐大的建筑投資對經濟的影響更為明顯和巨大， 由此形成一定的波動， 將其稱為建筑周期。
美國經濟學家西蒙? 庫茲涅茨（Simon Kuznets）在1930 年出版的《生產和價格的長期運行》一書中對Mitchell 描述的投資周期給出了更為詳細的論述。他研究了美國、英國、德國、法國、比利時等國從19 世紀初到20 世紀初60 種工、農業主要產品產量和35 種工、農業主要產品價格變動的時間序列資料， 剔除了期間短周期和中周期的變動， 發現存在15 ~ 25 年的中長期循環。這類周期被定義為“庫茲涅茨周期” ， 通常認為是由于建筑活動的循環變動引起的， 有時也稱為“建筑周期” 。
房地產周期作為一個相對獨立的研究領域是始于20 世紀80 年代左右， 由于美國經濟出現“滯脹” ， 引發了對經濟周期波動的重視， 房地產周期的研究開始進入一個蓬勃發展的階段。由Gottlieb（1976）撰寫的專著Long S w ings in UrbanDevelop ment 較早且系統地分析了不動產周期， 他利用Burns 和Mitchell 的景氣指數方法發現房地產周期的平均長度大約是19.7 年。Wenzlick （1973）以美國房地產市場交易量為依據， 通過分析1795 ~ 1973 年共179 年間美國房地產周期波動的循環變化， 指出美國房地產長周期波動約為18 年。
根據目前國內的研究， 可將房地產周期的定義分為三類： ① 第一種觀點認為， 房地產運行與國民經濟發展一樣， 其發展過程也會呈現由復蘇、繁榮、衰退到蕭條的周期性波動（何國釗等， 1996） 。② 第二種觀點認為， 房地產周期是由于微觀市場中總需求和總供給的變動及其相互影響， 而引起房地產市場反復出現過剩與不足的現象， 產生類似于蛛網形式的周期波動（梁桂， 1996） 。這種周期波動會影響市場中的空置率和租金率， 有時也稱為實物市場的周期波動。在國外， 這類房地產周期的波動通常用空置率的變化來刻畫。③ 第三種觀點將房地產周期定義為房地產產品的生命周期， 即從房地產產品的生產、開發、建造到房屋的營銷、使用以及最后的廢棄等各個環節反復運行的過程（陳柏東和張東， 1996） 。房地產產品從開發商到銷售者再到購買者的交易過程， 通常會創造新的價值， 這種周期波動又稱為資本市場的房地產周期， 通常利用房地產業的產值、價格或者銷售額的變動來刻畫房地產的周期。
而在我國的統計數據中缺少反映第二類周期波動的空置率等指標， 也沒有反映市場價值的月度數據。因此， 本書從宏觀和產業的角度出發， 依據第一種觀點來識別和解釋我國房地產周期波動的特征。
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