本書由《物業管理條例》解讀、《中華人民共和國民法典》中與物業管理有關的法條解讀、物業管理中的法律風險及防范、物業服務合規管理文書、常見物業服務法律問題答疑五章組成。采用圖文解讀的方式，讓讀者在輕松閱讀中了解物業管理與服務的要領并學以致用。
1.本書采用圖文解讀的方式，讓讀者在輕松閱讀中了解物業管理與服務的要領并學以致用。本書盡量做到去理論化，注重實操性，以精確、簡潔的方式描述重要知識點，滿足讀者希望快速掌握物業管理相關知識的需求。
2.本書內容豐富、文字精煉。
3.大量實際案例，頗具參考價值。
4.圖表為主，文字為輔，一目了然。
隨著城市化進程的不斷加快與深入，居民社區、寫字樓、大型商場、公共基礎服務設施、工業園區、學校、醫院、景區等都對物業管理有著極大的需求。但是，針對不同等級的物業標準又對物業管理提出了相應的規范�，F代高水平的物業管理有向智能化發展的趨勢，打造一個便捷、舒適、高效、智能的物業管理氛圍是現代物業管理不斷探索的目標。
目前，物業管理行業不僅需要強化各項信息化手段在現代物業管理中的應用力度，還應促進現代物業管理向著智能化方向發展。具體來說，要突出現代物業管理的智能化內涵，滿足現代化社區對物業管理的要求，為居民提供更加智能化、人性化的服務，推動物業服務的高質量發展。
《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》明確指出，要推進物業管理智能化，推動設施設備管理智能化。在物業管理行業逐漸進入泛智慧化的新階段，設施設備作為物業管理領域中的重點和難點，同時也是融合新技術進行價值賦能最好的試驗田，成為各物業服務企業的“必爭之地”，其中，以智能化為抓手進行數字化轉型已成為發展智慧物業的主要落腳點之一。
智慧物業借助智慧城市、智慧社區起步發展，正逐步實現數字化、智慧化。智慧停車、智慧安防、智慧抄表、智能門禁、智能會議等智能化應用，在一定程度上提高了物業管理企業的態勢感知、科學決策、風險防范等能力，在激烈的市場競爭中為降本增效提供了充分的技術保障，進而增強了企業的數字化治理能力。數字化治理是新時代下智慧物業管理的鮮明特征，將引領物業管理行業管理方式的深刻變革，推動智能化的智慧物業邁向新高度。
現代物業管理既面臨新機遇，也面臨新挑戰，因此，物業服務企業要重視各類專業的智能化管理技術，從勞動密集型向技術密集型轉變，不斷學習、更新管理服務技術，緊跟科技潮流，向著更廣闊的發展前景邁進。
基于此，我們組織相關職業院校物業服務專業的老師和房地產物業咨詢機構的老師，根據相關法律法規及物業管理實踐與理論研究的新趨勢和新經驗編寫了本書。
《物業服務合規管理指導手冊：法律解讀·風險防范·合規文書·問題答疑》一書依據新的《物業管理條例》編制而成，由《物業管理條例》解讀、《中華人民共和國民法典》中與物業管理有關的法條解讀、物業管理中的法律風險及防范、物業服務合規管理文書、常見物業服務法律問題答疑五章組成。
本書在編寫過程中引用的范本和案例，大都來自知名物業企業，但范本和案例是解讀物業服務企業標準化實操的參考和示范性說明，概不構成任何廣告。
由于編者水平有限，書中難免出現疏漏，敬請讀者批評指正。
編者
時代華商物業管理策劃中心是由職業院校房地產及物業管理專業的老師和房地產物業咨詢培訓機構的顧問老師組成的一個專家團隊，專業為物業服務企業提供咨詢服務和技術支持，研究解析物業管理活動中出現的具體問題，為職能部門開展物業管理工作提供業務指導工作。
第一章 《物業管理條例》解讀
第一節 總則 2
一、制定《條例》的目的 2
二、物業管理的基本內涵 3
三、選擇物業服務企業的方式—市場競爭機制 4
四、國家鼓勵依靠科技進步提高物業管理和服務水平 6
五、物業管理活動的監督管理機關 6
第二節 業主及業主大會 8
一、業主的權利 8
相關鏈接 物業使用人 10
二、業主的義務 12
三、業主大會的組成及業主大會的法律地位和基本職責 13
四、物業管理區域的劃分 14
五、業主大會及業主委員會的設立 15
六、業主大會的職責 16
七、業主大會的會議形式和表決方式、業主大會決定的法律約束力 18
八、業主大會的會議類型及啟動方式 20
九、業主大會召開的通知和會議記錄 21
十、業主委員會的地位和職責 22
十一、業主委員會的登記備案制度 25
十二、管理規約的內容和效力 26
十三、業主大會議事規則的內容 28
十四、業主大會、業主委員會的職責界限 30
十五、業主大會、業主委員會與居民委員會之間的職責協調問題 31
第三節 前期物業管理 33
一、前期物業管理問題 33
二、臨時管理規約的制定與內容 34
三、臨時管理規約的說明及遵守義務 35
四、前期物業服務企業的選聘方式 36
五、前期物業服務合同內容列入物業買賣合同的要求 38
六、前期物業服務合同的期限 38
七、建設單位不得擅自處分業主共有或者共用的物業部分 39
八、物業服務企業在承接物業時的查驗義務 40
相關鏈接 物業承接驗收與竣工驗收的區別 41
九、物業承接驗收時的文件資料移交 41
十、建設單位配置物業管理用房的義務 43
十一、建設單位的物業保修責任 43
第四節 物業管理服務 46
一、物業服務企業的法律性質與誠信管理 46
二、單個物業管理區域中物業服務企業的唯一性 46
三、物業服務合同的訂立、形式與內容 47
四、物業服務合同對物業服務企業違約責任的原則性規定 50
五、物業服務企業的接管與驗收義務 52
六、物業管理用房權屬的規定 54
七、物業服務合同終止時物業服務企業的返還及交接義務 55
八、物業服務企業轉委托的規定 56
九、物業服務收費的原則 57
十、物業服務費交納義務人的規定 58
十一、物業服務費行政監督的規定 59
十二、物業服務企業特約服務及費用的規定 59
十三、公眾性費用的收取辦法 60
十四、物業服務企業對違法行為的制止及報告義務 61
十五、物業服務企業的安全防范義務 62
十六、物業使用人在物業管理中的權利、義務 64
十七、房地產行政主管部門處理物業管理糾紛的職責 64
第五節 物業的使用與維護 66
一、改變公共建筑及共用設施用途的程序 66
二、業主、物業服務企業對公共道路、場地占用、挖掘的規則 67
三、公共設施的維護責任 68
四、房屋裝修時業主及物業服務企業的告知義務 69
五、專項維修資金的交納以及歸屬、使用 69
六、業主對共用部位、共用設備設施商業利用的收益權 71
七、責任人對存在安全隱患的物業進行維修養護的義務 72
第六節 法律責任 73
一、建設單位違反招投標規定的行政責任 73
二、建設單位擅自處分的行政責任和民事責任 75
三、拒不移交資料的行政責任 76
四、物業服務企業違反委托管理限制的法律責任 78
五、挪用專項維修資金的法律責任 79
六、建設單位未配置物業管理用房的法律責任 82
七、物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的法律責任 84
八、業主、物業服務企業擅自作為的法律責任 84
九、業主逾期不交納物業服務費用的民事法律責任 86
十、業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的刑事責任和行政責任 88
十一、物業管理主管部門收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任 90
第二章 《中華人民共和國民法典》中與物業管理有關的法條解讀
第一節 業主的建筑物區分所有權 94
一、建筑物區分所有權是什么 95
二、建筑物區分所有權的構成 95
三、業主對建筑物專有部分享有的權利 96
四、業主對共有部分的權利和義務 96
五、建筑區劃內道路、綠地等的權屬 97
六、車位、車庫 98
七、業主自治管理組織 100
相關鏈接 業主委員會成立的條件及程序 100
相關鏈接 業主人數及專有部分面積的計算方法 103
八、業主改變住宅用途的限制條件 104
九、業主大會、業主委員會決定的效力 104
十、建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分 105
相關鏈接 如何提取和使用專項維修資金 105
十一、共有部分的收入分配 106
十二、建筑物及其附屬設施的費用分擔和收益分配 107
十三、建筑物及其附屬設施的管理主體 107
十四、業主和物業服務企業或其他管理人的關系 110
十五、業主的相關義務及責任 112
十六、業主合法權益的保護 114
第二節 物業服務合同 116
一、物業服務合同定義 116
二、物業服務合同內容和形式 117
三、物業服務合同的效力 120
四、前期物業服務合同法定終止條件 122
五、物業服務轉委托的條件和限制性條款 122
六、物業服務人的一般義務 123
七、物業服務人信息公開義務 124
八、業主支付物業費義務 125
九、業主告知、協助義務 126
十、業主合同任意解除權 126
十一、物業服務合同的續訂 127
十二、不定期物業服務合同 128
十三、物業服務人的移交義務及法律責任 129
十四、物業服務人的后合同義務 130
第三章 物業管理中的法律風險及防范
第一節 前期物業服務中的風險及防范 133
一、前期物業管理的特點 133
二、前期物業管理的風險 134
三、前期物業管理過程中的風險化解 135
第二節 日常物業服務中的風險及防范 137
一、治安風險防范 137
二、消防事故和隱患風險防范 141
三、裝修管理風險防范 151
四、高空墜物風險防范 157
五、物業服務收費風險及防范 161
六、公共設施設備風險防范 165
七、公共環境風險防范 170
八、車輛管理風險防范 173
第四章 物業服務合規管理文書
第一節 物業管理中的合同 176
一、物業服務合同 176
【實戰范本01】 物業服務合同 176
二、前期物業服務合同 190
【實戰范本02】 前期物業服務合同 190
三、專項服務委托合同 208
【實戰范本03】 綠化養護承包合同 210
【實戰范本04】 物業清潔服務承包協議 214
【實戰范本05】 保安服務外包合同 223
【實戰范本06】 公共機電設備維修保養合同 229
【實戰范本07】 樓宇對講管理系統維護合同 232
【實戰范本08】 電梯保養外包合同 233
第二節 物業管理中的文書 237
一、管理規約 237
【實戰范本09】 小區業主管理規約 237
二、業主大會議事規則 256
【實戰范本10】 業主大會議事規則 256
三、臨時管理規約 265
【實戰范本11】 臨時管理規約 265
四、臨時管理規約確認書 273
【實戰范本12】 臨時管理規約確認書 273
五、裝飾裝修管理告知書 274
【實戰范本13】 業主裝飾裝修管理告知書（1） 274
【實戰范本14】 業主裝飾裝修管理告知書（2） 275
六、物業費催收通知 279
【實戰范本15】 關于收取物業管理費的通知 279
【實戰范本16】 關于明確物業管理費收取標準的通知 280
【實戰范本17】 催收物業管理費的通知［針對多數業主（住戶）］ 280
【實戰范本18】 催收物業管理費的通知［針對個別業主（住戶）］ 281
【實戰范本19】 車位使用費催收通知單 281
七、物業服務承諾公示 282
【實戰范本20】 小區物業服務承諾書 282
【實戰范本21】 ××別墅物業服務承諾書 283
八、物業服務信息公示 285
【實戰范本22】 物業管理服務收費公示 285
【實戰范本23】 關于調整物業服務費的公告 287
【實戰范本24】 物業有償服務信息公示 287
【實戰范本25】 ××物業服務項目收支情況公示 291
九、維修資金籌集和使用合規文書 294
【實戰范本26】 使用維修基金征求意見函 295
【實戰范本27】 住宅專項維修資金使用申請表 295
【實戰范本28】 ××小區使用維修資金公示 296
【實戰范本29】 維修和更新、改造方案 297
【實戰范本30】 ××住宅專項維修資金使用聯系單 298
【實戰范本31】 維修資金使用征求意見證明 299
【實戰范本32】 維修和更新、改造方案公示證明 300
【實戰范本33】 工程招投標證明 300
【實戰范本34】 住宅專項維修資金使用審批表 301
【實戰范本35】 物業區域維修和更新、改造工程竣工驗收報告 302
【實戰范本36】 維修和更新、改造工程保修期滿驗收報告 303
【實戰范本37】 動用住宅專項維修資金承諾書 304
十、不同意續聘通知書 304
【實戰范本38】 關于物業服務合同到期后不再續聘的函 305
【實戰范本39】 關于通知物業服務合同到期不再續聘的函 305
【實戰范本40】 終止前期物業服務合同的函 306
第五章 常見物業服務法律問題答疑
第一節 物業服務合同簽訂與履行 308
一、小區必須委托物業服務企業進行管理嗎 308
二、前期物業服務合同對業主有效嗎 308
三、開發商前期選定的物業服務企業，個人業主能夠拒絕嗎 309
四、單個業主可以解聘物業服務企業嗎 309
五、小區分期開發，人數未達到成立業主委員會的情況，能否解除前期物業服務合同 309
六、前期物業服務合同作為附條件的合同，條件未成就時，能否解除 310
七、小區業主如何選聘和解聘物業服務企業 310
八、沒有業主委員會的情況下如何解除物業服務合同 311
九、業主可以找理由拒絕履行物業服務合同的義務嗎 311
十、業主對開發商委托的前期物業服務企業不滿意，是否有權更換 312
十一、物業服務可以整體“轉包”或分解后“分包”嗎 312
十二、物業服務企業將專項服務委托出去是否就不用負責了 313
十三、物業服務企業的責任邊界在哪里 313
十四、業主與物業服務企業需要互通小區基本信息嗎 314
十五、業主需提前告知物業服務企業哪些事項 314
十六、物業服務企業的單方服務承諾是否有效 314
十七、原物業服務企業是否有交接的義務 315
十八、原物業服務企業拒不撤離、移交怎么辦 316
十九、物業服務企業應保證業主的人身、財產安全嗎 317
二十、物業服務企業有信息公開和報告的義務嗎 317
二十一、如何應對業主的解聘、續聘、合同終止后的權利與義務 318
二十二、物業服務企業對高空拋物行為負有安全保障責任嗎 319
二十三、綠地被侵占，物業服務企業該不該管 319
二十四、私搭亂建該由誰管 320
二十五、出現消防問題該由誰管 320
二十六、噪聲污染歸誰管 320
第二節 業主大會和業主委員會 321
一、業主委員會如何產生 321
二、業主大會和業主委員會設立的程序是什么 321
三、業主委員會是如何成立的 324
四、誰有權解散業主委員會 325
五、業主委員會應當向業主公布哪些情況和資料 325
六、業主大會、業主委員會決定的效力有哪些 325
七、業主委員會具備訴訟主體的條件嗎 326
八、業主委員會有工資嗎 327
九、業主委員會提起訴訟是否需要業主大會決議 327
十、業主、業主大會、業主委員會、開發商以及物業服務企業有什么樣的關系 327
第三節 專項維修資金 328
一、專項維修資金何時交 328
二、專項維修資金有何特點 329
三、物業管理費與專項維修資金有何不同 329
四、專項維修資金怎么管理 330
五、專項維修資金的催收能否適用訴訟時效 330
六、房屋專項維修資金糾紛適用訴訟時效嗎 331
七、哪些設施可以使用專項維修資金 331
八、如何提取和使用專項維修資金 332
第四節 物業管理費 334
一、物業管理費標準由誰確定 334
二、物業管理費由哪些項目構成 334
三、物業管理費應該從什么時候開始交納 335
四、房屋未入住能不交物業費嗎 335
五、物業管理費與違約金究竟能否相抵 335
六、小區業主有權審查物業服務費用支出嗎 336
七、租賃合同沒有約定，物業費應由誰來交 337
八、業主有權要求物業服務企業提供小區公共收益明細及使用情況嗎 337
九、業主不交物業費怎么辦 338
十、未直接與物業服務企業簽合同需要交物業費嗎 338
十一、哪些情形下業主可以不交物業費 339
十二、小區停車要交費嗎 339
十三、物業服務企業可以用停水停電來催收物業費嗎 340
十四、小區發生了偷盜事件，業主是否可以不交納物業費 340
十五、未享受服務是否可以不交物業費 341
十六、物業服務企業下發物業費催收通知單合法嗎 341
第五節 業主的建筑物區分所有權 341
一、業主如何行使建筑物區分所有權 341
二、哪些建筑是配套公建 342
三、小區配套設施包括哪些 342
四、小區配套公建是否屬于業主共有 343
五、小區哪些部分是業主共有部分 344
六、小區的地面停車費、廣告費、場地使用費等收益歸誰所有 345
七、業主的共同部分經營收入歸屬誰 345
八、可否擅自利用業主共有部分開展經營活動 346
九、業主可否將樓頂據為己有 347
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